房價只漲不跌，現在不買，以後更買不起？眾說紛紜的建議，真的都是對的嗎？房仲專家 Zack 教你看懂局勢：
房價只漲不跌，現在不買，以後更買不起？眾說紛紜的建議，真的都是對的嗎？房仲專家 Zack 教你看懂局勢：
關於「房價長期只會往上漲」這件事情，單看過去的歷史數據來說，雖然多空交替、漲漲跌跌，但長期都在漲的表面結果確實是如此，但我們真的能這麼樂觀地認為，因為過去房價長期都會漲，所以未來的房價也只會往上漲嗎？其實這個邏輯有很大的盲點，就像過去也從來沒有發生過知名大學私校，竟然也會有招生嚴重不足的情況。
另一派反對的無腦空會說：「既然房價會無限往上漲，那什麼時候會漲到一坪一億啊？」從這句話我們也可以大概明白，除非臺灣像委內瑞拉或辛巴威遇到崩潰的通貨膨脹，否則房價再怎麼漲，最後勢必會被一個隱形的天花板給擋住。
這個隱形的天花板就是剛性需求，也就是我們提過的「供給」和「需求」，正常情況的房價，應該被住宅供給和買方剛需所決定，但氾濫資金與制度問題，導致過去 20 年房價不合理地畸形上漲，讓房屋的價格慢慢脫離實際的價值，否則為何每當聯準會升息與縮表，房市就立刻 A 型反轉了呢？（延伸閱讀 / 房貸一背至少 20 年！租屋會比較好嗎？專家圖解：先想清楚 26 件事）
我們可以從國泰房產指數觀察到，雖然 2020 年 QE 讓房市進入大多頭，但全臺最精華、地段最好、就業機會最多、房屋最供不應求的「天龍國」臺北市，房價漲幅竟然落後給臺中、臺南、高雄等條件比臺北差的地區，背後的原因主要是兩點：
外縣市（尤其是中南部蛋白區）的房價基期較低，所以只要稍微上漲一些就能讓上漲的比例（% 數）變得很高，漲幅自然贏過臺北。
例如同樣是一坪漲 10 萬，臺北從 100 萬漲到 110 萬只有 10% 漲幅，但臺中從一坪 50 萬漲到 60 萬就是 20% 漲幅，臺南的某個偏鄉從 10 萬漲到 20 萬就是 100% 漲幅、直接翻倍了，但一坪 20 萬相較於臺灣人的平均所得，其實也不是難以負擔的房價，就能吸引許多小資族買房圓夢了。
即便臺北市居民所得較高，但誇張高房價仍然令臺北上班族絕望。舉個例子，在不犧牲生活品質的情況下，如果要在臺北市區買一間離捷運不要太遠、有電梯的兩房公寓，不需要車位，平均售價只要抓 3,000 萬臺幣就好，等於台北上班族要先拿出 600 萬的頭期款，並且在接下來 30 年，平均每月承擔 9 萬元的房貸支出。
再看看臺北市民的平均所得，依據主計處於 109 年統計的家戶可支配所得的數據（台北市政府主計處），臺北市平均每一戶家庭的可支配收入是 142.3 萬元，以前面的情況來算，假設一對夫妻在臺北市要買一間像樣的兩房，不但要先一起省吃儉用十幾年才能存到 600 萬頭期款，接著每年收入的 75.8%，也就是四分之三都要拿去繳房貸，因此對比臺北市民的平均收入，臺北市的房價絕對不合理。
因此我們才會看到，受限於薪資天花板的臺北房價，確實已經漲到接近天花板的程度，即便 QE 帶來的氾濫資金，也很難將臺北房價再往上推升多少，這就證明了房價不可能無條件地無限上漲，最終還是會遇到一個軟上限的天花板。
對比臺北市近年疲弱的漲幅，中南部與蛋白區的房價可就來勢洶洶，這些地區房價漲幅較高的原因，除了因為原本的基期較低導致漲幅比例較大以外，也因為相較於全臺灣人的平均所得，對於基期低的房價負擔能力較輕鬆、房價所得比相對合理，所以也讓某些基本面較差的地區仍然能被資金炒起來。（延伸閱讀 / 因房價太貴而租屋，大有問題！專家：該不該買房，該比較「房貸本息」）
這樣講可能有點抽象，讓我舉個例子：大家都知道淡水新市鎮是標準的蛋白區，而且還是腹地相當大、供過於求的蛋白區，不過輕軌與各種建設，對於改善當地空屋率的幫助仍然有限，假設當地一間 30 坪帶車位的兩房，原先售價為 700 萬元，但透過氾濫資金與不理性買方的雙重加持，讓這間兩房漲到售價 900 萬。
先不談生活機能與供需這些，單看 900 萬元的「價格」，只要拿出約 180 萬的頭期款，平均每月繳 2.7 萬元的房貸，這對於大多想要買房圓夢的年輕夫妻來說，900 萬還是負擔得起。於是很多急於擺脫 FOMO 焦慮的人，就會在大多頭時期不理性地簽了字，只為了讓自己買房圓夢、成為親友眼中的人生勝利組。但是原價從 700 萬漲到 900 萬，這個漲幅高達 28.5% 之多！
雖然 900 萬看起來成本不高、只是 200 萬的價差，但因為房價的總金額低（基期低），所以讓你增加的成本與賠售風險是相當驚人，以短期炒房的投機客來說，如果在淡水炒房就能獲得 28.5% 的高獲利，那如果把這個量體放大，槓桿開下去的獲利會有多驚人！
沒錯，這就是為什麼 2019 年後中南部可以被炒翻天的原因，尤其是蛋白區的部分。
戴德梁行董事總經理顏炳立，2021 年多次對媒體表示：「市場把吳郭魚當石斑魚在賣，德不配位」，並且在 2022 年 7 月說 ：「房市從今年第二季起，開始被打回原形，未來房價易跌難漲」，這些看法跟我如出一轍，我相信怎麼起來的房價、就會怎麼回去，我也認為中南部脫離基本面的價格，遲早在 2024 年後得面對價格修正，尤其是臺中新重劃區、高雄楠梓區和非六都的地區。
有許多人仍然樂觀地認為，就算 2022 年房價真的開始轉空，但沒有關係，反正房市跟經濟一樣，是會不斷循環的，總有循環回多頭市場的一天，不少人都認為房地產每 5 年、7 年、10 年就會循環一次，這也是一般民眾對於房市景氣的大迷思。
以經濟來說，降息刺激經濟導致通膨，讓政府等經濟回穩後再透過升息抑制通膨，這是景氣循環的必然常態，但房地產也是如此嗎？我們先回顧臺灣的例子，臺灣從 2004 年到 2015 年走了 12 年的大多頭（中間只有 2008 年小跌了一陣子），而 2020 到 2022 只走了兩年的大多頭， 這很明顯就證明了房價走勢，並不是單純地固定幾年就會循環。
再看看極端一點的澳洲房市，在 2020 年 Covid-19 爆發之前，澳洲房地產曾經創下連續 30 年（參考自財經 M 平方）房價連續上漲的記錄，即便 2008 金融海嘯與 2012 歐債危機，也只有讓澳洲房價稍微放緩。因此，用幾年必定會等得到一個循環，這就無法解釋為何澳洲房價 30 年不跌的事實，因此單純認為房價只要幾個幾年就能等到上漲循環，幾乎可說是無稽之談。
但話說回來，目前的數據看起來，臺灣房價的確長期以來都在往上，很多網路上的無腦多最愛在我的 YouTube 影片下留言說：「不管怎麼說，房價長期都是往上漲的，這就是事實」，沒錯，這一點我能夠同意，但過去房價不停上漲的情況，我們真的還能這麼樂觀地認為，在未來也一樣適用嗎？
比方說第一點：2000 年營造的低利率環境，當時房貸利率在短短一年多，從 7% 多降到了 2% 初，降了整整 5% 的巨大幅度，刺激了房價瘋狂上漲，可是 2022 年後升息壓力極大的臺灣，還能用更低的利率刺激房價往上衝嗎？現在利率這麼低，哪裡還有 5% 利率可以降？現在央行每次只升息半碼就已經讓屋主們偷笑了，更遑論瘋狂大降息，對吧。
再看看第二點，2015 年之前，台灣沒有有效的打房政策，但現在的房地合一稅 2.0 已經相當嚴格了，而且打房趨勢看起來只會越打越狠。過去臺灣歷史上，房地產持有成本異常的低，但 2022 年 7 月六都已經陸續要讓囤房稅上路了，只要高房價、少子化的問題不解決，台灣打房的趨勢不會永遠停下腳步，更不可能像 2004 年那樣大幅放鬆信用管制，目前已經有很多地區的豪宅貸款成數，被限制在四成，而且還沒有寬限期。
最後是第三點，美國聯準會在 2008 年與 2020 年兩次黑天鵝事件，雖然都用 QE 來減緩經濟衝擊、替臺灣房價帶來飆漲，但也帶來了嚴重高通膨、甚至是停滯性通膨的副作用，產生美國與全球經濟面臨衰退風險的代價，然而 QE 對刺激經濟效果的愈來愈差，反而高通膨的副作用愈來愈強烈，未來美國、歐洲的央行，是否還會持續濫用 QE 救經濟，也需要打個問號。
以上 3 點加總起來，就是過去 20 年台灣房價能瘋狂飆漲的因素，但這 3 大因素，未來已經不可能再被複製了，不是嗎？央行已沒有空間大降息、打房趨勢無法停下、再度 QE 的機率渺茫，所以說，憑什麼認為過去房價長期都在漲，因此未來的房價也必然只會漲呢？就像男朋友都已經變心離開了，就別再妄想他今晚還會來接你下班吃消夜了
至於很多人很愛提，50 年前到現在的房價漲多少，那我們就拿 50 年前的時空背景來比較，50 年前的 1970 年代，是十大建設的產業升級期，戰後嬰兒潮都搭上景氣順風車賺了大錢，大家還說臺灣錢淹腳目，但是現在臺灣，有什麼產業升級的方針嗎？沒有！而且年輕的七八年級身處在嚴重低薪與創業九死一生的年代，臺灣錢已不再淹腳目，乃至於亞洲四小虎的發展也慢慢超越臺灣。
更別說 1970 年代的上班族薪資，平均都在 1 萬至 1.3 萬起跳，當時光復北路和南京東路的預售屋單價一坪才 2.8 萬，出社會努力工作、存個兩三年錢，就能在臺北市區買到一間房了，而且還可以正常吃飯；現在臺北市的上班族，則至少要「不吃不喝」16 年才有機會存到頭期款；2000 年初期的全台房價所得比才過了 4 年多，現在卻已超過 9 年半。
我們再來看看《中華民國統計資訊網》在 2021 年的人口結構統計：
你可以看到目前 50 多歲的人口有 359 萬、40 多歲 379 萬，但是 30 多歲人口只有 335 萬人，20 多歲人口只剩 301 萬人，明顯能看出現在年輕人愈來愈少的趨勢，再看目前 10 到 19 歲的人口則出現極大的斷層，僅僅剩下 205 萬人，更可怕的是 9 歲以下的人口，僅僅剩下 193 萬人，只有目前 40 歲族群的一半。
我們看看 20 年後，30～59 歲的這群購屋主力，你就會知道房地產為什麼未來很難樂觀看漲了。以 30～59 歲的購屋主力來說，目前 2022 的總人口約 1,704 萬人，但 20 年後的購屋主力人口，也就是 2022 年 10～39 歲的族群，總共只有 842 萬，等於 20 年後，市場上最大的買房需求直接「腰斬」，更別提我們還沒將死亡率、年年增加的住宅供給量，以及低薪、高物價等問題列入討論。
所以說，對比過去臺灣的情況，我們真的還能這麼樂觀地相信，未來房價絕對一樣能夠長期看漲嗎？這份信心，到底是怎麼來的呢？記著：「what get you here, won't get you there.」
因此拿「因為過去房價長期都在漲，所以未來房價也會繼續漲」的邏輯，來預估之後的房價發展，就是過於典型的倖存者偏差，也是嚴重外行的見解，如同過去的成功經驗，不代表能夠應用在新的時代上，已成為時代眼淚的 Nokia、百視達、柯達等，當年這些獨占鰲頭的全球霸主，不也都給我們上了很大的一課嗎？