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人生第一棟房這樣買!抓預算、估成本、房貸技巧全攻略

專題企畫 / 林庭安 撰文 / Y Chen
Freepik / wirestock

買房要做哪些功課?預算、成本怎麼抓?如何談到優惠利率?

擁有屬於自己的房子,是不少人心中的人生里程碑。然而一間房子動輒數百萬、千萬,光頭期款可能就得存上好幾年,未來還要償還房貸,是資產也是負擔。因此買房前一定得做足功課,不只是看房比價,更要記得盤點財務狀況,算出自己可以負擔多少錢的房子、能否找到條件好的貸款,做好萬全準備再出手!

檢視購屋能力前,先來想想一個問題:買一間房子,總共要花多少錢呢?答案很明顯:房價。但當問題改為「持有一間房子時」要花多少錢呢?如果腦海浮現「有什麼不一樣」的想法,那可就錯了!認證理財顧問(Certified Financial Planner,CFP)黃正勳解釋,除了房貸之外,裝潢費、管理費、稅都是房價以外得支付的費用。

這代表衡量購屋負擔時,就不能只預估房貸金額,而是應該連同這些成本計算。而這 3 項費用,可簡單按照以下原則估計:

  • 裝潢費:建議抓房價 10%~15%,買中古屋的話一坪至少估 5 萬元,當然最後整體費用多寡,仍與自身需求有關。

  • 管理費:假設選擇社區大樓,每個月都得繳納管理費,可簡單以一坪 85~120 元估算,通常戶數愈多、管理費就會愈低。

  • 稅費:持有房屋需負擔的稅有兩種,分別為地價稅與房屋稅,前者會因為土地價值提高而愈來愈多,後者則因為房屋折舊,甚至有一天可能無需繳納,兩者都可到各縣市政府的稅捐稽核處試算。

加總管理費與稅費後,住房支出不該超過月薪 1/3

加總房貸與上述費用之後,黃正勳指出這筆 「住」的支出,不應超過月薪的 1/3,舉例來說月薪 6 萬元,則該控制在 2 萬元,個人(家庭)財務會較安全,也不會排擠到其他財務目標。

他補充,月薪 1/3 並非不變原則,可隨人生與財務規畫調整,像是走入婚姻、生小孩等,都會改變整體支出,因此估算財務面之前,建議先想想未來有哪些計畫。另外,分紅、年終獎金等容易變動的收入,並不適合安排在購屋支出,萬一離職或變換跑道,可能面臨繳不出房貸的風險。

如何談到優惠利率?良好薪轉紀錄、保證人是關鍵

不過,購屋支出中比例最高的還是「房貸」,該如何評估自己的還款能力呢?一間房子總價會由頭期款與貸款支付,黃正勳指出多數房貸方案,都會要求至少自備總價 20% 頭期款,剩餘 80% 才是可貸金額。也就是說 1000 萬的房子,至少要準備 200 萬頭期款,向銀行貸款 800 萬。

再來「還款年限」與「利率」會決定每月償還金額,目前年限多為 20 年或 30 年期,且銀行都會提供 2~3 年的「寬限期」,這段期間只需還利息、不用還本金,但他提醒,盡量不要這樣償還,因為過了寬限期還是得還本金,又因為貸款年限縮短、導致每期償還金額提高,反而增加壓力。

現在房貸利率多在 2% 以下,但評估房貸方案時,還要了解其利率類型,並檢視「總費用年百分率」,因為申辦貸款會有手續費等支出,才能呈現出貸款實質利率。各銀行網站上都提供試算服務,591 房屋、Money 101 等網站也能同時比較各間銀行方案。

當然,購屋族一定最關心如何取得更優惠的利率,《買一間會增值的房子》指出,銀行主要是衡量貸款人的償還能力,包含良好薪轉紀錄、提供保證人(一般來說銀行會合併貸款人與保證人的還款能力)、選擇來往銀行(像是找薪轉戶的銀行、信用卡銀行),以及記得先償還信用貸款,都有機會談到更好條件。

從政府或壽險公司中,也有機會拿到優惠方案,例如已經成年、貸款人與其子女名下沒有自宅的話,可考慮財政部的「青年安心成家購屋優惠方案」,利率最低可到 1.19%、最高額度 800 萬元,不失為省錢選擇。

黃正勳最後分享一個小技巧,很多購屋族會到處比較貸款條件,但先了解該銀行估價、大致條件就好,別讓對方馬上「調閱聯徵紀錄」。由於銀行借貸時,都會查詢聯徵紀錄,被調閱的次數愈多,就意味你愈需要資金,或其他銀行可能不想貸款給你,不利於銀行評估償債能力。找到 2~3 間條件不錯的銀行,再讓他們調閱聯徵紀錄,會是更適當的做法。

3 種常見房貸類型比較