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小心房仲話術!買房喊價、談判、簽約,4 大眉角要注意

專題企畫 / 林庭安 撰文 / 陳伯安
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買房,是人生最重要的財務決策!搞懂 4 大流程、議價眉角、談判關鍵、簽約手續,才不會買虧、後悔 >>

購屋大致可分 4 大步驟:簽約、用印、完稅、交屋,最重要的無非是簽約前的議價、行情與環境調查,以及合約細節。

在與房仲接觸前可先了解目標房屋周遭的環境與行情。《房子這樣買:完全解答購屋 108 問》指出,調查市場行情大約有 3 種方式。一是詢問多家房仲特定地區的房價,以免後續溝通被抬高價格,此時切記問題不能模糊不清。比起問「這邊房價多少?」精確的說「某社區這個月的成交價格是多少?」更好,且針對指標性社區詢價更能清楚知道行情。

二是採用不動產研究人員的調查伎倆,請親朋好友詢問房屋「中間樓層」的價位,由此了解屋主接受砍價的範圍和市場行情;三是使用內政部地政司統整不動產業者交易數據的「不動產交易實價查詢服務網」。

喊價:從行情一成往下殺,「非買不可」是大忌

看好房屋也了解周遭環境與行情後,將進入與房仲、屋主談判的階段。《買一間會增值的房子》建議,喊價可往行情價的一成以下殺,並將也可殺價的仲介費考慮進購屋成本。若購買金額談不攏也沒關係,買家暫且放棄,並每周詢問房仲目前看屋人數和價格調漲情形,讓房仲在房價下調時能第一個想到你

通常,房仲為了加速成交,往往會使用不同話術,舉凡提到工作辛苦要求加價的哀兵策略,以及告知喊價距離行情太遠的強硬策略。在做好功課後,應保持不加價,並以有加價空間為由,請屋主出來談。此時,若屋主願意出來,代表喊價金額與屋主心中期待相差不遠,亦即有機會以預期價格成交。

通常溝通地點會在仲介公司,買賣雙方會待在不同會議室,由房仲代為溝通。你可詢問房仲是否有其他買方在現場出價;若有,則建議離場因為比價結果通常相較一人喊價來的高,無法以合理價格購入。

此外,買家在與屋主溝通的階段,可考慮在必要時稍微調高出價,屆時房仲也會積極溝通以達成交,因為屋主出來談暗示著該屋進入簽約階段的機率提高。

要注意的是,談判一大忌諱是把該屋當成唯一目標,表現出非買不可的心態。若讓屋主掌握談判節奏,購屋金額容易提升,最終以相對昂貴的價格作結。「表現出非買到這間房子不可時,議價就已經輸一半了!」無欲則剛、做好功課,是買房的兩大心法。

談判:斡旋、要約傻傻分不清楚?依風險和交易意願選擇

談判過程中,請房仲與屋主談判的委託書又稱斡旋或要約,兩者上方都會標明議價金額與期間,唯一不同是,斡旋需支付像是訂金的斡旋金和簽斡旋書,而要約只需簽要約書。若屋主在委託期間內簽署合約,即代表成立,房仲會在 5 至 7 日邀請雙方見面簽署正式合約,並執行後續流程。

但斡旋金與要約書該選哪個用?答案取決於買家的中意程度。有巢氏房屋指出,支付斡旋金的議價成功率往往較高,因為一筆現金總比一紙合約更能表現誠意。591 房屋交易網也表示,大多數仲介會建議買方提供 2% 出價金額,或 5~10 萬左右的斡旋金議價,不僅提升購屋成功率,且能在成交後直接轉為訂金使用。另外,在某一方毀約的情況下,買家僅會沒收斡旋金或賣家支付 2 倍斡旋金,但使用要約書則須支付喊價金額的 3%,比斡旋金來的昂貴。簡言之,要約書擁有無須事前支付金額又能試探屋主售價意願等低風險、手續簡單的特色;反之,斡旋金則可透過事前支付一筆現金換來更高的成交可能性

簽署斡旋書與要約書有 4 大注意項目。一是房仲議價時間不要超過 1 周,3~7 天為佳,因為時間愈久對房仲愈有利,舉凡有多人看房,房仲則可從中創造抬價的討論空間,或因有客人出價更高,等到斡旋期結束後,再買給出價較高的客戶,浪費買家時間,因此拉長戰線並不有利;二是確保合約上有房仲的店章,且檢查合約上的資料與房仲名片相同,以免房仲取得斡旋金後捲款潛逃,最好的狀況是在仲介公司簽署;三是若在合約期限內屋主未簽署,需向房仲取回斡旋書或要約書,以及斡旋金;最後,若在屋主尚未簽約且購屋者反悔的狀況下,需立即致電並寄簡訊告知房仲,並取回斡旋金。

簽約:履約保證合約,確保雙方銀貨兩訖

簽約後為保安全,建議購屋者要有代書與履約保證(簡稱履保)的服務,代書會作為買賣雙方的中間橋樑,確保交易順利完成,他們將協助案件登記、房貸申請、抵押權塗銷等手續。

另外,履保服務則是能確保雙方銀貨兩訖,買家會先將款項存入一個稱為「履保專戶」的銀行帳戶,並在賣家處理完所有交屋手續後,約定地點同時交換,保障雙方利益。要使用履保專用合約只需在簽約時提出即可,費用是交易金額的萬分之六,雙方須各付一半。切記若買家使用斡旋議價,則需要求房仲將斡旋金匯入履保專戶,不可留在仲介保險箱中。

簽約時,買家需準備訂金收據、印章、身分證,並支付 10% 款項,賣家則要準備印章、身分證、土地、建物權狀正本。

簽約後 3 手續:用印、完稅、交屋

簽約完後,後續只剩用印、完稅、交屋 3 大流程。首先,在簽約後 1 周,買賣雙方會在地政士的公開見證下將所有權轉移契約書、報稅、過戶文件交予蓋章,此被稱為用印。而買方除了支付 10% 款項外,也要準備印鑑證明、印章、身分證影本、預繳行政規費 2~3 萬台幣,賣方則要準備印鑑證明、印章、戶口名簿影本 / 戶籍謄本以及近期房屋稅與地價稅單正本。

接下來,簽約後 30 天內,雙方應將各項稅款繳納乾淨,並支付 10% 款項。買方需繳契稅、印花稅、行政規費(2~3 萬),提供銀行火險、地震險、貸款設定費(若有貸款),賣方則繳土地增值稅、房屋稅、地價稅,提供銀行抵押塗銷登記費。部分手續可請代書處理。

最後,屋子過戶後 3 天內須結束交屋,買方可檢查屋子狀況、交屋日前的水電瓦斯管理費,若有瑕疵賣方要在半年內修復完畢。另外,買賣雙方依比例分攤房屋稅與地價稅。此時買方會將尾款一次付清,約 70%,並取得鑰匙。

一張表看懂買房 4 大流程