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買房如何避免買貴了?善用 3 大可見條件,評估建案的價格合理性

35 線上賞屋 主持人 Ted
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買房時,很多人都會對動輒數十萬、甚至上百萬的單坪售價咋舌,「房價怎麼可能這麼貴」、「一定是建商從中牟取暴利」等批評也不少見⋯⋯⋯

需求變大、蓋房子的成本上升等,都是讓房價不跌反升的原因。對於想買房的人來說,既然要花費數百萬甚至千萬,想了解「建商成本及利潤」的心態就不難理解了。

既然想知道利潤,就要知道成本的估算方法,一般推估建物價值大概有以下 3 種估價方式:

推測建商成本與利潤!3 種方法,幫你評估出建物價值

比較法:比較附近成交價格

蒐集並查證條件相對近似或有關係的標的物,再來估算目標建物的可能價格,這在中古屋交易裡是很容易操作的。舉例來說,台北市東湖區的區域房價行情為 60 萬,進一步在實價登錄網站上查詢附近的大廈,其成交行情為 63 萬,再透過網站上的公開資料,比較土地使用分區、登錄日期、當年市場房價、交通或外部環境因素等,如果與想購買的建物狀況類似,那就可拿來作為比較。

這種估價方式簡單,也能同時比較類似建物,但在預售屋市場,尤其是重劃區的建案就相對難操作,因為整體從建物條件、環境到建商品牌等都難以比較。

收益法:抓出費用並估算收益

收益法適合用在商用不動產或套房等出租型產品。舉例來說,一棟辦公大樓總樓層為 15 層,租用標的為 8 樓、共 150 坪,這樣應該要租多少錢?整棟建物的每月總收益又是多少?

可先蒐集周遭類似標的物這三年間的總收入、成本等,去推估單坪租金的價格,再進一步回推有效總收入。此外,也要調查該棟建物的總費用,包含地價稅、房屋稅、管理費以及折舊攤提等,才能估算出該建物未來一年平均的淨收益。

求變大、蓋房子的成本上升等,都是讓房價不跌反升的原因。想了解建商成本及利潤,可以透過比較法、收益法、成本法來推估。

成本法:計算所有建造的成本

成本法可能是大家比較容易計算的方式,一言以蔽之就是:以建造及營造成本去推估建物價值。首先是取得土地的成本,目前土地價格很容易查到,如果是大片重劃區的土地,政府會公開招標,所有資訊都會放在各縣市的地政局網站上,能自行上網查詢。

此外,還要蒐集和建物相關的建造資料,例如土地開發期間所付出的成本、各項施工材料與人力的價格,包括營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理等費用等。營造成本甚至包含成立一間建設公司、一間營造公司、聘請建築師等的維運費用。以在台北市聘請一名建築師為建案畫圖設計來說,只要總工程的費用超過 6000 萬,就是以工程費用的比例,計算要付給建築師的費用,光是這筆費用就難以估計。

建設公司要精算的成本還包含銀行利息,因為他們買地或蓋房不一定是用現金,而是向銀行貸款,融資的金額可能是幾億到數十億。

洞察建物真正價值:成本其次,追求「物有所值」才是重點

估算成本的方式非常複雜,一般人很難精算,就算理解,對明白「建物售價是否合理」來說,真的有幫助嗎?恕我直言,其實估算整棟建物的成本,再去推估建商賣一間房子能賺多少錢,可能相對沒意義。

我們這樣推想現實情況:當看到一個不錯的建案,總價也在負擔範圍之內,但用上述的方式去推估後,發現建商賺的利潤超過你能接受的範圍,難道你就因此不買房嗎?答案我想多數人都是否定的。既然如此,我們是否還能用其他方式,來判斷建案售價是否合理?

我建議,不妨在「看得見的地方」及「可掌握的資訊」上,去確認該建物是否有所值、可否購買。這些「可見的條件」包括:

建物是否「物有所值」?3 大「可見條件」幫你評估

1. 看建材及使用配備

這裡要強調的是,建商願意花多少錢在工程、硬體設備上,是消費者最容易判斷產品價值的地方,小至室內的廚房設備、門口機,大至電梯、水泥或鋼筋等,都是可以用來判斷品質的重要資訊。其它像是窗框的防水功能、氣密窗品牌及隔絕噪音或水氣的功能等,也能看出建商的用料。

小至室內的廚房設備、門口機,大至電梯、水泥或鋼筋等,都是消費者最容易判斷產品價值的地方。

2. 注意室內可用的坪數

室內實際使用坪數及公設比例,能否反映成本與售價?當然可以。建商一定希望在每個建案裡,都能讓利益最大化,因此「可銷售面積」對他們來說很重要。舉例來說,陽台不會記錄在容積內,但卻是可銷售面積,只要不超過建築面積的 1/10 即可。在這樣的情況下,建商很有可能為求可銷售面積最大化,把陽台做好做滿,讓整體可銷售面積上升;而以消費者角度來看,陽台當然愈小愈好,基本上只占面積的 1/12,就算是不錯的比例。

當建商愈能替使用者著想、愈願意讓利,在規劃室內可使用坪數及格局時,也會相對舒適,至少不容易出現陽台比次臥還大的情況。

3. 看結構保固的年限及規範

當我們看到房子時,通常已經蓋好,因此較難得知水泥牆底下的用料、鋼筋捆了幾圈或用什麼建築工法等。那該如何判斷產品是否物有所值呢?我建議看「保固年限」,年份愈高愈好,代表建商願意為品質掛長期保證

一般來說,結構及防水保固各 1 年是基本條件,有些建案甚至主打 10 年保固,連室內防水及屋頂都含在內。這些都是在審閱合約時,可多加留意的。不過,由於國家法源並未明確規範保固期限,我也確實聽過經營不善的業者不願履行保固責任,但近來網路發達,很容易能查到建商評價,這也是評比標準之一。

最後,其實研究建商成本意義不大,我們可以做的是,推估該區域合理的行情價,然後訂出心目中的合理價格。當建案售價超過預期時,可以選擇不要,但不需當成殺價條件,畢竟各行各業都有應得的利潤及報酬。