預算規劃|利率、花費怎麼抓?3 種房貸 PK 尋房指標|從 3 面向評估、破解建商 5 奧步 購房流程|議價、簽約,應對房仲 4 大技巧 看房學問|必備 5 大工具、觀察屋內 4 面向 驗屋清單|2 大面向檢核、點交 7 文件盤點 專家提點|釐清 3 觀念,入手房產不會後悔
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重劃區能買嗎?怎麼避免建商坪數灌水?5 招一次破解

專題企畫 / 林庭安 撰文 / Y Chen
Freepik / jcomp

遇到喜歡的建案、房子,怎麼評估該不該出手?購房該考慮哪些因素?從 3 面向著手,幫你找到理想的房子 >>

每人對「理想的家」定義不同,有些人首選交通方便的地方,有些人在意的是屋況新舊,也有人以學區為主要考量,但對於第一次購屋、準備物色房子的族群來說,面對這麼多種標準和偏好,很容易陷入茫然、不曉得自己到底想買什麼樣房子。

因此,與其一開始就想著要滿足各式各樣的條件,不如先從 3 個指標:地段、房型與屋齡,篩選出一定範圍的物件,再比較細節,包括建材、樓層、社區等等,才不會丟失方向,省下繞路時間,找到心中美好的家。

地段、房型:從 3 面向評估地段、發想生活型態,再來找標的

買房考慮地段就和找尋店面一樣,注重 Location(地點),房子地點的「好壞」會直接影響生活品質。當然,好與壞視個人而異,《房子這樣買,完全解答購屋 108 問》提供 3 個面向評估地段。

首先是交通,除了鄰近大眾運輸工具與否,還要考量離工作地點、家人距離,只是要留意交通方便連帶會有車潮、人潮,事前應做好評估;環境部分,很多人喜歡緊鄰公園、景觀,但如果平常不會利用這些設施,或許能視為次要考量。至於生活機能範圍很廣,從購物、吃飯到學區,同樣按照目前的生活型態來找尋標的,而不是「想像」自己喜歡住在哪裡。

另外,談到地段時常會聽到「重劃區」,重劃區指的是政府或民間主動發起,重新規劃未開發或使用度低的土地,該地區通常街道會十分整齊,還有新的公共建設,價格也較友善,但生活機能相對不成熟、離市區較遠,如果預算有限,可接受通勤時間較長,就能考慮這些地區。例如新北市的頭前、淡海等。

找到理想地段之後,下一步是找尋適合的「房型」,目前市場上的物件可分為透天、公寓、華廈和大樓 4 種類型。透天很好理解,後 3 者能以樓層數與電梯有無區分,公寓多為 5~6 樓、沒有電梯的住宅,華廈和大樓則有電梯,只是大樓一般指稱 10 層樓以上者

挑選房型時,一個衡量點是生活型態,如果家中有長輩或行動不便者,那麼電梯就會是必要設施。另一個則是支出面,公寓和華廈基本上沒有太多公共設施,大樓則因多為社區,會配置較多公設,就得多繳點管理費,當然公寓也得考量修繕管線和裝潢的費用。

房齡:中古、預售、新成屋差在?價格、屋況與付款方式整理

談完房型,最後就來到「屋齡」。屋齡分為 3 種:中古、新成和預售屋,中古屋是別人住過的房子,預售屋是興建中的房子,通常簽約後 1~3 年後才會交屋,新成屋則介於中間,通常是蓋好兩年內尚未出售或預售屋的餘戶。

中古屋目前仍為市場上的主流選擇,類似條件下價格會比其餘兩者低,不過《買一間會增值的房子》指出,中古屋難免會碰上老舊問題,看屋功課得做足,像是一般外牆的混凝土使用年限落在 50~60 年,如果當初防水做得不好,就得花上不少修繕費用,水電管線也是相同情況,建議買到屋齡超過 20 年以上的房子,最好重新換過

預售屋的建材、設施相對不用煩惱,除此之外其付款方式是跟著施工階段,一期一期繳納,也適合手頭現金不夠的人。但反過來說,因為還未施工,只能憑銷售中心的立體圖、樣品屋判斷,所以重點是要挑選好建商、好戶別。

最後,新成屋看起來既是新的物件、又能「眼見為憑」,仍然有些缺點。首先,新成屋無法保證品質一定良好,畢竟沒看到施工過程也沒人住過,再來《買一間會增值的房子》提醒,新成屋很有可能因為行情高於銀行估價,導致貸款成數與利率條件都不好,所以更適合有足夠預算,希望馬上入住的人。

小心!建商 5 招灌水坪數

房屋權狀面積中會列出總面積,即為實際擁有的室內空間,再來附屬建物為露台、陽台等,共用部分是公共設施。所以當權狀面積為 40 坪、公設比為 30% 時,代表室內與附屬建物面積為 28 坪(40*0.7)。

如果想知道準確數字也可調閱「土地 / 建物登記謄本」,建物標示部同樣會記載。但要注意這兩者都以「平方公尺」為單位,換成坪時記得乘以 0.3205。