購買預售屋，要注意哪些事？如何避免與實際交屋差很多？
購買預售屋，要注意哪些事？如何避免與實際交屋差很多？
準備購屋或換屋的你，如何買到好房子？《安心成家買屋裝修 200QA》 集結室內設計師與房產專家的私房祕技，教你預售、新屋、老屋的看屋眉角。《經理人八分生活》 從中精選了關於預售屋的部分，帶你破解購買預售屋的陷阱：
公設有分為「大公」和「小公」。在房屋所有權狀上可以找到 3 個與使用面積相關的項目，分別是：
- 面積：慣稱為主建物，也就是室內實際可使用的坪數。
- 附屬建物：花台、陽台、雨遮、露台都屬於此項目。
- 共有部分：慣稱為公設，又分為大公、小公。
淸楚 3 個項目的面積後，就能計算出公設比例為多少， 公設比的計算方式：共有部分 ÷（面積＋附屬建物＋共有部分） ，目前建案的公設比大約落在 30%～35% 為常態。另外，公設又分為部分大樓住戶共同使用區域的「小公」，例如各層的電梯、梯廳、樓梯間等；所有住戶共同使用區域的「大公」，例如健身房、游泳池、一樓電梯、梯廳、大廳及交誼廳等，在計算公設比時都需一併列入。（延伸閱讀 / 重劃區能買嗎？怎麼避免建商坪數灌水？5 招一次破解）
小心掉入非法公設的陷阱。預售屋因為無法看到實際樣貌，只能憑藉建商提供的模擬圖和平面圖作為參考，而在這些圖面裡有時會隱藏一些看不出來的陷阱，不能不留意。
舉例來說，根據台北市土地使用分區管理自治條例規定，建築物總樓地板面積每 100 平方公尺應設置一輛機車停車位，但在建商模擬圖或平面圖上卻沒有看到機車停車位的位置，這時很有可能是將原本停車位的區域改建為健身房或交誼廳，成為了非法公設，建議可以詢問房仲或代銷人員大樓是否有規劃機車位區域，區域位置在哪邊，以確保買到的是合法公設。
可從傢具配置圖看出端倪。在看預售屋前，可以先蒐集想看的預售屋建案 DM，拿到 DM 後不要馬上被看起來美美的傢具配置圖矇蔽了，仔細研究一下圖面裡有沒有不合理的地方，例如：廚房水槽的擺放位置在廚具轉彎處，這樣好用嗎？臥房衣櫃與床的距離那麼窄，衣櫃門和抽屜好開嗎？床和梳妝桌的距離很靠近，人要經過好走嗎？客廳電視牆的深度很淺，視聽設備好放嗎？
這些都是從傢具配置圖中能看出的疑問，如果沒有事前留意提出修改，最後就會照著圖面完工交屋，衍生出的後續問題恐怕會更多、更花錢。（延伸閱讀 / 預售屋監工怎麼看？掌握 6 大檢核項目，避開黑心建商、爭取你的權益）
看樣品屋時要問對問題。一般來說，建物坪數在合約中都會載明，要發生房屋實體和預售坪數差異很大的機率不高，比較有可能發生的是尺寸誤差値，建議在簽合約前先討論好可以接受的誤差範圍或比例，並明列於合約內容中，保障自身權益。
除了圖面上的尺寸落差，在看樣品屋時也別忘了提問現場看到的問題，像是在樣品屋臥房梳妝台地板上貼出的虛線，就可能是陽台外推的違建，看到虛線會特別的標示一定要先問淸楚代表意義為何；再來是在樣品屋看到使用的建材和衛浴、廚具設備可能比較高檔，但在合約中僅以「同等級」、「最新款」來表示，或是有些設備並不在附贈範圍內，因此可要求在合約中明列使用的品牌、型號、數量等，以避免日後爭議。
選自己喜歡的格局下手。如果預售屋規劃的格局配置不是自己想要的，可以先詢問建商能不能更改，能夠客變的範圍到哪裡？
不過，由於現在不少預售屋建商聽到要修改格局，都會直接建議業主選擇毛胚屋，自行計喜歡的空間格局，乍聽之下似乎能省下建材費，但再細想一下，建設公司是退料不退工，材料因為大批採購價格便宜，退的費用自然低於市價；如果再請建商配合的設計公司更改格局，不僅必須付出一筆工錢，材料費用也會增加，這樣算起來不一定有省到錢，最後付出的費用搞不好還更多，倒不如一開始就選擇適合自己的格局下手較划算。
從平面圖上的柱子判斷樑位。大樑一般在建設公司銷售的平面圖上不會特別顯示，除了靠經驗値判斷，另一個方式則是從平面圖上柱子的位置去判斷，通常柱子和柱子間會有樑，可以比對樑的所在之處有沒有剛好在不希望出現的區域，或是能不能透過設計修飾改善。此外，也可以要求建商標註樑位提供參考，就能更準確知道大樑對空間是否造成影響。