大多數人買賣房子的經驗並不多,想要售屋,多半是交給房屋仲介處理。整個售屋流程到底該怎麼開始?跟仲介簽署不動產委託銷售契約時,該注意什麼?
大多數人買賣房子的經驗並不多,想要售屋,多半是交給房屋仲介處理。整個售屋流程到底該怎麼開始?跟仲介簽署不動產委託銷售契約時,該注意什麼?
近年房市的交易量已站穩 30 萬棟,買房的人多、賣房的人自然也不少,尤其房價回到歷史的高水位,加上今年邁入 升息 循環,屋主房貸負擔將隨之增加,因此市場上便出現了更多「逢高出場」的聲音。
(延伸閱讀 / 別急著下手!新手買「預售屋」該留意的 5 大細節,買房、置產更有保障)
以下依售屋步驟為大家解析:
不管想要買、賣東西,第一步都是對交易商品有初步的價格認知,賣房子也一樣。東龍不動產專任委託部經理陳泰源表示,想要售屋的屋主,應該 先了解自己的房屋價值多少?想賣多少錢? 這樣做,可以避免後續被房仲牽著鼻子走。(延伸閱讀 / 新手買房必懂:代銷、房仲、屋主,該跟誰買?代書能幫什麼忙?)
想要了解行情,永慶房屋契約部資深經理陳俊宏建議可透過:實價登錄系統、上網看已成交個案開價、詢問管委會或鄰居等方式查詢,屋主能利用近半年、不超過 1 年的交易及開價資訊,抓出自己預期的底價、開價。
下一步,就是與房仲接洽。
找房仲時,能先從打算銷售的物件附近著手,因為房市是很有區域性的市場,同一個區域的房仲會對當地的狀況較為熟悉。進去房仲店面諮詢,能觀察房仲的服務態度和專業度,順便 詢問估價、售屋的稅費、稅負減免項目等,並請房仲提供簡要的稅費試算或資訊 即可,這也是觀察對方態度和專業度重要的一環。
諮詢完後,建議不要當場簽約,應多做比較再決定,可請房仲提供不動產委託銷售契約,並將契約帶回家審閱。
像是房地合一稅,因為有自住優惠 — 獲利在 400 萬元以下免稅,超過 400 萬元的部分則以 10% 稅率課徵。但是想要享有該優惠,需滿足「個人、配偶或未成年子女設有戶籍,持有並實際居住連續滿 6 年且無出租、供營業或執行業務使用」的條件。
另外,土增稅也有「一生一次」或「一生一屋」的自用住宅用地稅率優惠,稅率為 10%,但同樣需滿足出售前 1 年或前 5 年未曾供營業或出租或相關的戶籍登記等條件。所以,要評估稅費及減免的項目,確認現在售屋是否划算,或是否需要辦理戶籍登記等。如果要售屋,接著便是與房仲簽定不動產委託銷售契約。
陳俊宏表示,對照內政部的定型化契約來看,合約中要留意以下項目:
簽完合約,就等房仲尋找買家,待找到合適的買主,議價、簽約、過戶走完後,付清相關的服務費,售屋流程就告一段落。售屋過程中,雖有房仲協助大小事,但屋主仍應了解行情、留意簽約的相關細節,才能保障自己的荷包。(延伸閱讀 / 買房如何避免買貴了?善用 3 大可見條件,評估建案的價格合理性)
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