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2 房、3 房,到底該買幾坪的房子?購房該懂的試算方法、得房率

35 線上賞屋 主持人 Ted
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買房要買幾坪,不用人云亦云!35 線上賞屋帶你試算:最基本的兩房一廳要多大?得房率又該怎麼看?

買房,到底要買多少幾坪才夠用?讓我們實際就客廳、餐廳、廚房、浴室、臥室等各空間來推算!

很多人會說 1 坪就是兩塊榻榻米的大小,這可能比較模糊,實際上 1 坪是 181.8 公分 × 181.8 公分。有些人會算地磚,但要記得地磚有大有小,有 80、60 公分,甚至也有 30 公分的。

*延伸閱讀 / 釐清 3 件事,才不會當冤大頭!35 線上賞屋的看房祕訣

試算:你需要買幾坪的房子?從 5 區域推算

客廳:整體約需 3~4.5 坪

通常會有沙發、茶几與電視機的擺放位置,除了要放得下一張約 190~220 公分長的三人座沙發,沙發背至電視牆還需抓 3 公尺左右的距離,才能擺放一台 50 吋的電視,再加上系統櫃、書櫃,整體大小視需求,約需 3~4.5 坪。

餐廳:整體約需 1.5 坪

標準的四人餐桌差不多是 80 公分 × 120 公分,再搭配四張椅子,一張大概 45 公分 × 45 公分,還要再加上拉出來的距離,這樣算起來,餐廳應該要 1.5 坪左右,空間才足夠、不會顯得太擁擠。

廚房:整體約需 1~2 坪

假設是正規廚房的空間,包括放置雙口瓦斯爐、電器櫃及冰箱的位置,至少也要 1.5 或 2 坪才夠,這也是為什麼近期很流行「開放式廚房」的原因,把廚房和餐廳連結在一起,用中島或吧台的形式,讓中島同時具備餐桌及備餐台的功能,就能省下不少坪數。

浴室:整體約需 1.5 坪

一般我們會規劃一個面盆及鏡櫃、淋浴間、馬桶,以基本的三件式配置為主,就很好估量大小。你能設想自己如廁時需要的空間,前後大約抓 1~1.5 公尺的寬度,接著淋浴間抓 0.5 坪、面盆與馬桶還有雜物放置區約 1 坪,總和抓約 1.5 坪即可。

臥室:主臥室整體約需 3 坪、次臥或小孩房能減半

室內主要家具配置為雙人床、衣櫃,剩下的梳妝台、床邊櫃就要視空間大小而定;雙人床一般大小為 152 公分 × 188 公分,再加上兩邊的走道,這樣一張床就會占去 1 坪左右;一個標準單人衣櫃為深 60 公分 × 寬 90 公分,兩個人就要占去 180 公分的寬度,說不定還不夠。

這樣相加後,主臥室至少都要 3 坪;至於次臥或小孩房,若都是預備放置單人床,則一間可扣掉半坪。不過如果你在思考三房兩廳要配置兩大房一小房,還是標準三房、甚至是一大房兩小房等,就得看你的需求或房子原本的條件了。

一般家庭會需要配置的空間及各自所需要的坪數

上述提及的坪數中,不包含走道與玄關,所以上表加上了走道跟玄關共 1 坪的空間。因此,室內實際坪數一定要 13.5 坪以上,才能隔兩房一廳,而且這還是在很緊繃、空間運用到極致的情況之下;這也沒算進工作陽台,想像一下洗衣機加曬衣空間,不包含烘衣機或其它雜物,基本上也需要約 1 坪,這個小細節是看房時要特別注意的

不能只算使用空間!有牆才能隔間,別忘了算進坪數內

以上說的都是「使用空間」,但可別忘了家裡還要有「牆」,才能把位置跟房間隔出來。牆壁分成 3 種:隔戶牆、隔間牆及以系統櫃隔間。

  • 隔戶牆:用來隔出你家與隔壁戶中間的那道牆,基本厚度是 15 公分,兩戶各占 7.5 公分。
  • 隔間牆:用來隔開兩個不同空間,分為實體磚強、輕隔間牆兩種。一般實牆隔間大概 12 公分厚,輕隔間約厚 10.5 公分。
  • 用系統櫃隔間:同時具備櫃體與隔間的功能,不過系統櫃的隔音效果非常差,若是單身或夫妻居住,可能較無妨,但有孩子的家庭就不太適合了

總而言之,在規劃空間時,除了注意每個空間所需要的基本坪數之外,還要計算每一道牆壁的厚度,這也是為什麼很多人會想省隔間,因為每省一道牆,就會讓空間更開闊。

用拉門當隔間雖省空間,但隔音較差。

除了大小,高度也重要!注意室內高及樑柱位置

如果想在同樣的權狀面積內,擁有更大、更好利用的空間,「往上長高」是不錯的選擇。同樣是 24 坪的室內空間,當一個高度是 3 米、另一個是 3 米 5 時,使用空間就會變得完全不同。

試想,同樣做一個頂天的衣櫃,3 米 5 的會多出近 50 公分的使用空間,收納的功能性便完全不同。所以我常提醒大家買房時,挑高物件的空間容積絕對不一樣,如果你有 2、3 個單價差不多的物件在選擇時,「高度」也是能作為比較優劣的條件之一

當室內挑高時,通常上方都能多出一個使用空間。

注意完高度後,再看看房子裡的樑柱是在室內還室外。當然做在外面比較沒壓迫感,室內空間不會被樑柱占走,更不可能會有畸零角落出現,讓空間變得不好利用。另外還有上方大樑,大多數人認為大樑和風水有關,也有人覺得樑柱壓頂會有壓迫感,居住舒適度較差,但不管是什麼理由,確實都會造成空間被壓縮,這時就必須多靠設計修飾,來虛化樑柱的存在感了。

最後還是要跟大家分享一個觀念:當然空間愈大,住起來會愈舒服,但買房一定要量力而為,因此在有限的經濟條件下,不管大或小,只要住得下、可遮風蔽雨,能感受到溫暖與溫馨,就是最好的空間了

精算坪數:看「得房率」,70% 以上非常優秀

得房率顧名思義就是「整間房子的室內空間,占權狀的百分之多少」,依照這定義算出來的會是一個百分比,公式為:得房率 = 主建物面積 + 陽台面積/權狀面積 * 100%

以台灣為例,得房率大部分會在 60%~70%,如果在 70% 以上,代表得房率是非常優秀的。由於大家都很在意坪效、室內實際空間的使用狀況,因此除了實際坪數,更重要的是格局。

如果建案是狹長型的格局,一定有很多走道空間,走道就是虛坪;有些則是室內有非常大的樑柱,這也要算在坪數內,且樑會吃掉容積,沒辦法做挑高的收納設計,柱則會影響更多的室內規劃與設計;此外,愈高的大樓、愈低的樓層,樑就會愈大愈粗,因為低樓層需要更好的承重力,水泥磅數一定比較多。

以權狀面積 35 坪的房子為例,假設雨遮占了 6%,就是少了 2.1 坪的雨遮登記,所以 公設比 就會從 33% 拉高到 35%,可是實際上使用到的面積還是一樣大。簡單來說,房子的得房率好,坪效相對會高一些,但公設比低,卻不代表坪效一定好

(本文整理、摘自《35 線上賞屋的買房實戰課》,聯經出版)