預算規劃|利率、花費怎麼抓?3 種房貸 PK 尋房指標|從 3 面向評估、破解建商 5 奧步 購房流程|議價、簽約,應對房仲 4 大技巧 看房學問|必備 5 大工具、觀察屋內 4 面向 驗屋清單|2 大面向檢核、點交 7 文件盤點 專家提點|釐清 3 觀念,入手房產不會後悔
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釐清 3 件事,才不會當冤大頭!35 線上賞屋的看房祕訣

小時候靠數學拉分數,長大卻與文字為伍。喜歡從各類人物蒐集故事、汲取經驗,採訪超過百位經理人、專家、學者、職人等,關心藝文、新創及內容產業。曾任日報編輯,現為 《經理人月刊》 資深採訪編輯。

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攝影 / 侯俊偉

首購「麻瓜」想買到好房,要釐清哪些觀念?如果你到 YouTube 搜尋相關影片,一定能看見他的身影:

在 YouTube 上,不乏多種評測、教學、遊戲、開箱等影片,但你看過開箱房屋的嗎?

35 線上賞屋」在其他人還在開箱 3C、家電時,選擇經營相對冷門的領域:房地產。雖然 24.8 萬的訂閱數,比起生活綜合類型頻道不算多,但頻道創辦人、主持人 Ted 表示,不動產是小眾市場,「我一開始覺得有 1 萬訂閱就很厲害了。」

目前,35 線上賞屋已在房地產業樹立一定的地位,曾經幫建設公司拍攝開箱影片,為該建案帶來 12 億元的營收。

Ted 在 2017 年底成立了「35 線上賞屋」,首開開箱房地產先例

為弭平買賣資訊不平等,首創開箱房地產頻道

Ted 在不動產行業待了十幾年,從土地開發出身,做過建設、營造、代銷、房仲等,見證建築結構的工法演變,也歷經法規演變。他指出,不動產的買賣雙方資訊相當不對稱,很多人都是住進去才知道問題在哪,容易造成交易糾紛,「不動產是獨門產業,而首購族就像是《哈利波特》裡面的麻瓜,只看得到表面,交易金額那麼大,一出事就來不及了。」

想要讓不動產買賣的資訊透明化,再加上也想分享過去在不動產業累積的知識,Ted 在 2017 年底成立了「35 線上賞屋」,首開開箱房地產先例。影片不只開箱不動產,也會教大家如何看房。他們更另闢「賞屋說說」系列,介紹不動產相關的知識,如「帶你看懂房屋權狀」「實價登錄」「公設怎麼挑?」等。

▲35 線上賞屋「賞屋說說」系列影片之一,高達 55 萬觀看數

Ted 表示,一般人一輩子只會買一次不動產,大多數人在沒有需求的時候不會想了解,但在有關係的時候,又會很快下手。所以,要破解房仲或代銷的話術,首先就是要先確認需求、多做功課

看房前先釐清 3 件事,一個好就可能犧牲另一個

他強調,買房要按照自己的需求挑選物件,但過去的人多半用「刪去法」買房,很容易被誤導。舉例來說,有些人可能會在原生家庭附近看房子,看了很多間後,再從中選擇最喜歡的,但「買房不是選擇題,你把自己框住,選擇就少了。」

Ted 建議,先把自己的需求列出來,才能有更多選擇。一般來說,買房的人在看物件時,永遠都在糾結 3 個元素:產品、地段、價格。3 個都達到心中預期的機率很低,要 A 好就得做好犧牲 B 的準備。

也就是說,買房前必須釐清 3 種需求:金錢、地區、房屋類型。首先,根據自己的貸款需求、月還款負擔能力,評估買房預算;再來,根據自己的工作與生活範圍,選擇居住地區;最後就是思考關於物件本身的條件,如坪數、房型、屋齡、停車位、倒垃圾等需求。

Ted 表示,人很容易被過去的生活範圍所限縮,但其實把需求列出來,很多地區都可能符合你的需求。舉例來說,假設你的預算是一坪 60 萬,如果設定買在內湖,可能只能住到邊緣地段、較老舊的房屋。但如果在中和,就能買新建案;換到三重,可能又可以買更多坪數,「不去研究,永遠不知道哪邊更好。」

35 線上賞屋頻道創辦人 Ted 建議,把金錢、地區、房屋類型等 3 大需求「列出來」

除了釐清自己的需求,Ted 指出,大家對合約、驗屋的疑問最多。依據內政部公布的不動產買賣契約書範本中,必須包含買賣標的、買賣價款、付款約定等主要項目,但建商可以自己調整或增列項目。不過,內政部也規定,企業經營者應該給予消費者至少 5 天以上的契約審閱期,而且如果建商在契約裡標有「已充分閱讀故放棄審閱期」等字眼,或是變相收取訂金或押金才能借閱契約,都是違法行為

了解買賣契約書後,再學習如何看懂權狀。Ted 提醒,在看建物的所有權狀時,必須特別注意它的用途,因為這會影響到日後的使用規範,而且很難變更。

另外一個是,必須核對建物權狀座落的的地號是不是跟土地權狀一樣。Ted 解釋,一塊土地上,可能會有很多不同的地號。當房子蓋好、獲得使用執照後,會先登記建物所有權,然後合併地號、產生門牌,最後才會產生土地、建物權狀。

累積話語權後讓資訊更透明,未來還想自己蓋房子

「沒有十全十美的房子,但你一定可以找到適合自己的房子。」每支影片都以此作為結尾,Ted 表示,弭平買賣雙方資訊不對等,是他創立頻道的初衷,但成立兩年多後,他挖掘出更多需求。

Ted 透露,一開始想開箱建案,許多廠商都不願意,甚至免費去拍也不開放。但隨著訂閱人數慢慢成長,做出一些成績後,在產業上愈有話語權。他思考,是不是能再讓資訊更透明。在 2020 年 2 月,他們成立線下實體店面「房屋管家」,把線上服務轉往線下,提供房地產相關諮詢,裝潢規畫、設計、驗屋等服務。

隨著訂閱數成長,35 線上賞屋成立線下實體店面「房屋管家」

目前,他正在規畫自己蓋房子,完整揭露跟建商合作,從申請建照、買地自建等過程。換句話說,他想把從無到有的成本透明化,徹底實踐「不二價」,「出錢的才是老大,要賺他們的錢,就要給他相對等的服務。」