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連六福皇宮都撐不下去!專家看財報解讀:租金不是兇手,而是⋯⋯

2019-11-12 21:32:49
Managertoday
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2018 年飯店產業的重磅消息之一,就是老牌飯店六福皇宮,預計要在年底熄燈。在台北市南京東路上的六福皇宮,從 1999 年開始營運,持續獲得很多大獎,但對於六福集團的獲利一直未能產生正面的貢獻。

2018 年飯店產業的重磅消息之一,就是老牌飯店六福皇宮,預計要在年底熄燈。在台北市南京東路上的六福皇宮,從 1999 年開始營運,持續獲得很多大獎,但對於六福集團的獲利一直未能產生正面的貢獻。

而在六福皇宮事件發生之後,外界猜測是否為租金壓力太大,導致他們決定停止運營。然而,市場上也有許多飯店採取租賃的型式,難道租金成本也會是壓垮他們財務的最後一根稻草嗎?

高達 70% 的固定成本,導致飯店業無法快速轉型

想了解問題背後的真相,必須先從飯店的成本結構開始分析起。「飯店最根本的業務,就是賣空間給消費者。」世新大學觀光學系助理教授周明智表示,飯店不像是其他行業,賣不出去的商品,還能做為庫存,未來可能有減價銷售的空間。這樣的特性,連帶影響飯店業的成本結構,通常有高達 70% 是固定成本

安永聯合會計師事務所,審計服務部會計師林素雯解釋,固定成本背後的意義,是業者無法很快的因應趨勢,順應市場變化做出改變,這代表飯店業面對各種衝擊時,需要更多的時間才能緩衝,做出應對。

究竟什麼是固定成本呢?白話一點來說就是,無論淡旺季,飯店都必須支出的成本。例如飯店各項設備、客房的內裝、租金等都是典型的固定成本,通常是事前就決定好的金額,經營者無法因為住房率下降,就想要馬上簡化設備,或是要求房東調降房租。

人事成本也是相同的道理,不可能隨時調配員工的班表,林素雯表示尤其大型飯店業者,為了維持一定的服務品質,不會全部雇用臨時員工,可調配的機動性也會下降。

而像是水、牙刷、沐浴用品等需要替換的消耗品,則會歸類為「變動成本」。從你個人的住宿經驗來思考,就會發現相關的備品成本並不高,但客房只要一天沒有人入住,這個空間就會被浪費,等於不斷消耗固定成本。當市場供過於求、住房率整體降低時,就會對飯店的營收產生巨大的衝擊。

企業能針對租金提早準備,不會成為壓垮財務的關鍵

固定成本這麼高,其中占比非常高的租金,真的就是飯店倒閉的元凶嗎?林素雯指出,在財報的附錄中,隱藏了許多「質」方面的資訊,租金也不例外。

首先她解釋,一般企業的財報會區分為「合併」和「個體」財報。前者會把母公司和其子公司視為同一個體,合併其財務狀況於報表當中,後者則是為了要表達母公司本身的財務狀況,單獨編制的財報。而在個體財報的附錄當中,企業被要求要揭露接下來 5 年的租金費用。

這就代表「租金調整」對於飯店來說,通常不會是即時發生的改變,應該能夠提前做出相應準備。因此,周明智也不認為,租金是壓垮財務的決定性因素,仍然要回到飯店本身的體質,還有經營的方式

那麼就財務面來說,飯店還能多做什麼事,提高轉型成功的機會?周明智指出,消費者多是喜新厭舊,整裝客房、更新設施十分重要。因此,飯店業者應從每年的獲利當中,撥取 5%~8% 做為保留基金,隨時根據市場喜好調整硬體設施,才不會在落後之餘,還沒有資金可以改裝

另外,許多飯店業者轉攻餐飲服務,藉此開拓第二營收來源。但他提醒,餐飲絕不是飯店增加獲利的萬靈丹,原因是,「客房和餐飲的毛利有顯著落差。」客房多是資本支出、變動成本極低,淨利可維持在 70% 上下,但餐飲除了介於 20%~30% 的成本外,還有許多人事上的費用,導致淨利落在 10%~15% 的區間。

然而回到最源頭,究竟是什麼原因,才是飯店經營不善的元兇呢?

事實上,整體飯店市場的「供給量」,還有「旅客結構的改變」,才是直接衝擊營運狀況的主因。

這也使得這個固定成本極高的產業,最終還是要看誰能夠「快一點」符合市場的變化,推出相應的服務,才是決定經營壽命的關鍵。

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