從一人管一房，到一套系統管理整座城市！SAND Partners 如何用聯盟制度重建包租代管的風險防線

2018 年「租賃住宅市場發展及管理條例」上路，租屋市場邁向制度化，愈來愈多房東借助專業管理服務，讓日常事務有明確分工；包租代管也順勢從個人服務，成長為市場結構中不可或缺的一環。

其中，全台最大品牌住居管理聯盟「SAND Partners 理想好居住居管理聯盟」（簡稱：SAND 聯盟）則走出不一樣的路，以住居管理、空間提案與生活美學為市場提供解方，重塑租賃資產的長期價值。

以聯盟經營取代單打獨鬥

SAND 聯盟創辦人陶迪在台創業前，曾在上海掌理逾兩萬間房源，有深刻體會：「管理房子其實是勞力密集的行業，有大量現場工作必須親自到場執行。管理規模一擴張，工班、設計與監工等團隊變多，內部溝通成本隨之劇增，不但沒有邊際成本遞減，第一線客訴反而難以兼顧。」

返台後，她一度嘗試全直營做包租代管，卻發現跨縣市布局不易。她因此成立 SAND 聯盟，把產業經驗化為賦能平台，形成「在地夥伴＋聯盟營運中心」的架構：地方夥伴專注維繫屋主關係、掌握屋況與現場服務；聯盟的營運中心收攏租務、帳務、合規與跨區客服，並透過官方 LINE 集中掌握租客回饋。

「這跟直營最大的不同在於，在地業者本身有業務驅動力，利潤也主要歸屬於他。」陶迪表示，SAND 聯盟因此更像創業加速器，以定期研討降低試錯成本、交流經驗，服務版圖也橫跨雙北、桃竹苗至中南部各都會區。

營運長黃鈺娟則指出，房東和租客雙方期待的都是可預期性。過去單打獨鬥的做法，業者一旦不做就出現斷裂；如今在 SAND 聯盟，營運中心可即時調閱後台資料轉介接手，屋主的租務管理不必中斷，也讓包租代管市場更安心穩定。

進入「包租代管3.0」的時代

租賃市場隨時代演進，黃鈺娟說明：1.0 時代是公布欄招租、租客撕紙條的粗放期；2.0 約自 2016 年起，房東開始注重基礎軟裝，服務仍停留在收租。「如今邁入 3.0 階段，要更進一步加入居住研究的能量，把居住品質與空間規劃一併提升！」SAND 聯盟因此以「Living-as-a-Service（居住即服務）」概念，宣告進入包租代管 3.0 時代，把管理範疇從代收租金延伸到日常生活服務。

如 SAND 聯盟自主開發「Living OS」後台系統，對外整合母集團 Alife Holdings 的生活服務，對內對接在地夥伴與屋主的業務數據，並藉 AI 歸納租客標籤，作為前置審查與營運依據。黃鈺娟形容，這套系統本質上就是住居服務的生態系平台，概念上就像 iOS 之於 Apple。

同時，SAND 聯盟也推出「SAND 安心託管™」，整合 100% 租金墊付、修繕保障與房屋健檢：只要標的完成出租，無論租客付款週期，營運中心均按期全額撥付租金。此外，承接前也會做全屋健檢，評估去化週期、修繕預算與租金區間；屋主完成必要整理後，僅需額外提撥租金 3% 作為修繕基金，後續突發問題一概由 SAND 聯盟處理。

陶迪也表示，立基於 SAND 聯盟長年累積的經驗，在夥伴承租改造前介入評估，能事先掌握風險並處理需求，後續不必反覆報修，租客也住得久，在地夥伴的量能與屋主的現金流也更穩得住。「至今我們服務了超過 2 萬名租客，保持 0 壞帳紀錄！」她說。

平台賦能，產業下一步

大繼承釋出的老屋增加租賃供給，少子化壓縮傳統租賃人口，高房價又拉長青壯族群的租屋期間，把租住品質的標準一併拉高，此時包租代管的管理能力就是分水嶺。管理能力一旦跨過門檻，房源規模隨之擴大，平台也有機會延伸居家清潔、家具租賃等通路效益。

展望未來，陶迪強調：「我們期待讓租屋市場的資訊更透明，建制完整的房屋履歷。」SAND 聯盟期待透過後台建構屋況 DNA 與租客洞察，導入雙向評分機制，著手建立台灣長年欠缺、德國等成熟市場行之有年的信用審查基礎，這既是在地夥伴的市場情報，也是屋主的制度保障，更為台灣租賃市場留下具備生活品質的城市基礎建設。

如想了解自身房屋條件與預估租金收益，可至 SAND Partners 提供的「SAND 租金與屋況評估系統」進行評估。
http://sandlife.cc/9ld6x8

［本文由經理人整合行銷部與SAND Partners共同製作］