房地產投資不會有你想像的好，但可以當資產配置的一部分。

房地產是台灣人很喜歡的投資方式，很多人可能以為安全，又是可以看到的東西，認為運氣不好，股票很可能變壁紙，但房子再怎麼樣還是會在。

買房超過 30 年，發現不一定都賺錢

關於投資房地產我和美國鳳凰城的一位友人 SC Lin 經常討論，因為我們都是房東，但我有不同的看法。我自己買房子超過 30 年，發現不一定都賺錢。

例如，1997 年我在香港買房子就買在最高點，後來因為特首董建華的公屋政策、亞洲金融風暴、網路泡沫，加上 SARS，我後來竟變成了負資產代表人，被房貸銀行追繳保證金（Margin Call），還參加了生平第一次的香港大遊行，在 2003 年 7 月 1 日穿著黑色衣服在大熱天下走了一下午，就是因為房子變成負資產，心裡憤恨難忍。

當然後來房市大漲，包括美國，然後一直到了 2008 年的次級房貸泡沫，房市又大跌，美國還有很多人因付不出房貸，變成負資產，甚至破產。

找租客、催房租、修繕，很多雜事要管

我不是房地產專家，只是從我個人的經驗和常理來判斷。我在美國當房東的房租回報率並不高，沒有比我投資 Index ETF Fund 好，而且 ETF 不用理它，但是當房東很多雜事要管，像找租客、催房租、修繕維護等等，都要費心。

台灣少子化日漸嚴重，人口少了、房價還會漲？

台北就更慘了，同樣價值房子的房租只有美國的三分之一，最多一半，也就是說，在台灣當房東是更划不來的事。這代表不是台北的房租太低，就是房價太高。

大家也知道台灣少子化的問題愈來愈嚴重，好像明年往生的人數就會開始比新生兒多了，也就是說，全台灣的人口會開始減少，如果需求下降，我真的很難看出房價為什麼會漲，很可能會跟日本一樣，尤其當房租這麼低，真的沒必要買，更沒必要當房東。

另外，現在很多房東都是第一代，第二代繼承後，不一定還會願意繼續當房東，因為房租的投資報酬率太低了，把房子賣掉買股票賺的更快，或者直接做為生活費，這樣房屋的供需就更不平衡了，變成供給大、需求小，真的還是很難看出房子會漲的原因。

諾貝爾獎得主：買房不是好投資，只能保本

事實上，2017 年我有幸跟諾貝爾獎得主、美國耶魯大學席勒教授（Robert Shiller）在台灣舉辦的論壇中對談，就證實了我的想法無誤。

那時席勒教授分享他研究多年、很有名的房地產研究，結論是買房子不是個好投資，最多的回報就是通貨膨脹，也就是只能保本而已（有興趣的讀者可以上網細查）。

除非剛好買在低點，否則靠租金很難賺錢

我自己當房東的經驗也是如此，除非是運氣好，剛好買在低點（像SARS，但那時你敢買嗎），不是靠租金，而是靠房價上漲，要不然真的很難賺錢， 所以我常跟鳳凰城的朋友SC Lin 開玩笑，當房東是在做功德 。

我們自己住的房子有時東西壞了捨不得修，但是房客卻對自己大方得很，壞什麼修什麼，所以我也常跟我母親說，房客過的比房東還爽，我們自己也沒必要省，該修什麼就修什麼。

我覺得中國人買房子主要的目的不是為了投資，而是出於心理因素，就像我希望有一個自己的家，想怎麼裝潢就怎麼裝潢，不用怕被房東趕出去，或是把房貸當成存錢，老了有地方安享天年。這些理由都對，也應該做，但目的都不該是為了賺錢。

如果租出去的房屋還有房貸，那賺來的房租基本上都沒了，因為除了維修費用，每年的管理費、保險費、房屋稅等等，都是一筆不小的開銷，如果運氣不好，遇到房子要換屋頂，那一年的房租基本上就泡湯了，在美國房子換冷氣也要花掉好幾個月的房租。

在台灣當房東划不來，當租客比較幸福

在台灣當房東更是划不來的事，因為同樣的房子，美國的租金是台灣的 2 到 3 倍，如果美國不好，台灣就更糟了，所以在台灣當租客很幸福，尤其從財務投資的角度。

當然錢不是全部的考慮，就像前面講的，如果想買自己的家並沒有錯，是為了心理因素，例如安全感等等，不是為了投資回報。

當房東也不一定是錯的，有一點像前面談到的 VC 或 PE 投資，如果是財產分散計劃的一部分〔買REIT（不動產投資信託）也是投資房地產的一種〕，也是可以考慮。

就像債券一樣， 目的不是賺大錢，而是為了保本，是可以接受的 。除非你是地產專家，有空去找低價的交易，或有時間去找法拍的便宜房子，我的經驗是，建議你好好做功課，尤其諾貝爾經濟獎得主席勒教授有多年的數據顯示，投資房地產真的賺的沒有大家想像的多！

（本文整理、摘錄自《財務自由的人生》，天下文化出版）