京華城曾經是台北市最大的百貨賣場，因為它擁有當時全球最大球體建築，開幕時轟動全亞洲，打造這個購物中心的關鍵人物是人稱「威京小沈」的威京總部集團主席沈慶京，小沈當年從紡織配額竄起，變成股市大亨，之後憑著投資眼光進入實業，拿下中石化、中華工程等事業體，還搶進百貨業。

在當時台灣沒有任何一座購物中心的情況下，沈慶京夢想能打造出「老少咸宜」的大型購物中心，2001 年開幕首年營收最高峰近 80 億元。

無奈事與願違，京華城之後每年經營每況愈下，去年營收僅 50 億元。2018 年喊賣，今年開始標售，經歷三次流標，今年 9 月由威京集團旗下中石化砸 372 億元標回京華城。

今年 11 月 28 日京華城將舉辦熄燈儀式記者會，11 月 30 日為京華城開幕營業的最後一天，京華城創辦人、威京集團沈慶京獨家接受本報專訪，談到興建京華城多年來的風風雨雨，他直言：

「京華城是我曾經擁有理想的幻滅，經營 18 年來，若連折舊算進去，總共賠掉 130 億元，光現金就賠掉超過 60 億元。」

沈慶京不諱言，重要的失敗原因是商場環境設計，「這部分，我們犯了很大錯誤，只怪我事業繁忙，沒協助注意到空間的問題。」他指出，空間上有三大問題，一是垂直電梯不夠，當時京華城是全世界最多樓層的賣場，應該要有更多的垂直電梯，「開幕當天，來了十幾萬人，我在現場一看就知道完蛋了。」沈慶京不諱言地說。

垂直電梯不夠是京華城最大敗筆，當年台灣也沒有垂直電梯的專家，無前例可循，經驗不足，警覺性也不夠，「但我們是台灣第一個做垂直電梯的賣場，設計京華城的設計師在上海設計泰國正大集團的正大廣場，有了經驗，就改進了我們的缺點，並在大陸商場做調整。」

另外，京華城每層樓的透明度和穿透性不足，停車場規劃也不對，使民眾要找車不方便；即使想要調整，卻因為得付出重大代價而打退堂鼓，後來增資都是為了要向銀行繳利息。

2007 年，也就是開幕後第六年，京華城的大股東，也是主辦銀行中華開發（現為凱基銀行）問沈慶京，是否考慮賣掉京華城？「我其實早就知道京華城這個理想幻滅了，他們建議的很中肯，一直賠錢下去是無底洞，且似乎也沒有路走了，但當時沒處理不是我們想要撐下去，而是因為當時容積率的問題，市政府不願意更改，我們也無法處理。」

沈慶京無奈搖頭說，當年他希望成立全亞洲最大的購物中心，讓老人小孩可在其中散步，年輕人有娛樂的地方，「我是抱著要服務市民的理想，但這個理想終究幻滅。」

沈慶京：底價太便宜了，京華城值 500 億元

創下史上最高底價的「京華城標售案」，最終以 372 億元由中石化標回，但先前慘遭三次流標收場，外界皆指「底價過高」就是主要關鍵，甚至部分商仲認為跌破 300 億元才有望吸引投資人進場，不過，沈慶京直言，「底價太高？底價是太便宜了，我覺得應該值 500 億元！」

「我當初就跟戴德梁行說 500 億元，但我們知道 500 億賣不掉。」沈慶京進一步解釋，底價 500 億元是從容積率換算過來的，一點都不高，就算是用 500 億元取得京華城土地，無論是蓋住宅或辦公大樓，「我認為時機好就是多賺，時機不好也是少賺，絕對不可能被套牢」。

京華城自去年喊賣後，第一次標售開出全區底價 380 億元，令業界譁然，創下史上底價最高的標售案，但隨著三次皆以流標收場，京華城標售底價修正幅度並不大，就連最近一次、今年 9 月的第四度標售，底價也僅打九折落在 342 億元，而「底價過高」一說也成為業界認為標售不順利的關鍵。

只是沈慶京始終不認為底價過高，就算接連三次流標他也不灰心。他分析，第一次標售就有多組投資人有興趣，當然因為複雜的因素最後沒有出手，又或著投資人都觀望，看是不是這次流標後下次能更便宜。

如今中石化以子公司鼎越開發名義，以 372 億元將其標回，沈慶京強調，「假如這次（鼎越開發）沒出手，下一次一定被人高價搶走」。他認為，辦公室租金目前水漲船高，到時候每坪租金漲到 5,000 元，投資人開始注意到這片土地的價值時，京華城絕對不只 372 億元的價值。

從沒想過自己標回，關鍵轉折在今年 6 月

陪伴台北市民近 20 個年頭的京華城，11 月底熄燈後確定將搖身一變，未來將以頂級商辦之姿重生。不過，今年 9 月底京華城的第四次標售，中石化以子公司鼎越開發自行標回，被外界質疑左手換右手，沈慶京對此大喊冤：「實情就是我從來沒有想過自己要標回來，但現在以這個價格拿下開發商辦，對中石化股東絕對是 100% 好事。」

京華城標售案自喊賣那一刻，吸引各界目光，但回首看標售過程是峰迴路轉，京華城自去年 12 月起連吞三次流標後，第四次居然由威京集團的中石化，透過子公司以 372 億元標回。

「這冥冥之中是有緣份的，或許也是無心插柳柳成蔭」，沈慶京坦言：

「京華城在喊賣的那刻起，我對經營購物中心的希望是徹底幻滅，但京華城不是我一個人的，我們對小股東跟銀行團也有責任，所以當時就決定誰出高價，誰就買走，盡量去創造股東最大的利潤，從來沒有想過要自己標回。」

回顧這戲劇性的標售過程，關鍵轉捩點發生今年 6 月，京華城第三次標售的前夕。沈慶京表示，第三次標售都沒開標，聯貸銀行團的主辦行凱基銀就擔心沒人投標，於是凱基銀在開標前建議，眼下商辦市場走熱，萬一京華城又再流標，乾脆中石化自己下來買開發頂級商辦。

沈慶京說，聽完建議後評估結果發現，這個方案確實可行，便開始尋找合作方，甚至找上國內某上市建商攜手合作開發商辦，只是過程又幾經轉折，雙方合作破局決定各自努力，最終就自己默默去投標。

對於外界一再質疑其正當性，沈慶京駁斥：「就是有人喜歡搧風點火，說什麼利益輸送給京華城，侵害中石化股東權益，你怎麼不想想，也有京華城股東跟我說，賣太便宜了，為什麼不能再高一點的價格。」

一邊說有損股東權益，一邊又稱低賣資產，小沈兩邊都得顧，又顯得無奈。針對自己標回重建，想要打造成頂級商辦計畫，沈慶京堅信，「這對中石化的股東當然是好事，是絕對 100% 的好事」。

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（本文出自經濟日報）