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京華城今熄燈!18 年賠掉 130 億,沈慶京:開幕那天就知道完蛋了

2019-12-12 21:17:05
Managertoday
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京華城於 11 月 30 日熄燈!過去 18 年,威京總部集團主席沈慶京賠掉了 130 億。面對記者訪問,他直言:開幕那天就知道完蛋了,因為...

京華城曾經是台北市最大的百貨賣場,因為它擁有當時全球最大球體建築,開幕時轟動全亞洲,打造這個購物中心的關鍵人物是人稱「威京小沈」的威京總部集團主席沈慶京,小沈當年從紡織配額竄起,變成股市大亨,之後憑著投資眼光進入實業,拿下中石化、中華工程等事業體,還搶進百貨業。

在當時台灣沒有任何一座購物中心的情況下,沈慶京夢想能打造出「老少咸宜」的大型購物中心,2001 年開幕首年營收最高峰近 80 億元。

無奈事與願違,京華城之後每年經營每況愈下,去年營收僅 50 億元。2018 年喊賣,今年開始標售,經歷三次流標,今年 9 月由威京集團旗下中石化砸 372 億元標回京華城。

今年 11 月 28 日京華城將舉辦熄燈儀式記者會,11 月 30 日為京華城開幕營業的最後一天,京華城創辦人、威京集團沈慶京獨家接受本報專訪,談到興建京華城多年來的風風雨雨,他直言:

京華城是我曾經擁有理想的幻滅,經營 18 年來,若連折舊算進去,總共賠掉 130 億元,光現金就賠掉超過 60 億元。

沈慶京不諱言,重要的失敗原因是商場環境設計,「這部分,我們犯了很大錯誤,只怪我事業繁忙,沒協助注意到空間的問題。」他指出,空間上有三大問題,一是垂直電梯不夠,當時京華城是全世界最多樓層的賣場,應該要有更多的垂直電梯,「開幕當天,來了十幾萬人,我在現場一看就知道完蛋了。」沈慶京不諱言地說。

威京總部集團主席沈慶京專訪。 記者徐兆玄/攝影
經濟日報
2001年11月23日, 號稱全亞洲最大的Living Mall以感恩酒會方式代替開幕,威京集團主席沈慶京(右二)非常開心地與各與會貴賓一起插卡啟用。
經濟日報

垂直電梯不夠是京華城最大敗筆,當年台灣也沒有垂直電梯的專家,無前例可循,經驗不足,警覺性也不夠,「但我們是台灣第一個做垂直電梯的賣場,設計京華城的設計師在上海設計泰國正大集團的正大廣場,有了經驗,就改進了我們的缺點,並在大陸商場做調整。」

另外,京華城每層樓的透明度和穿透性不足,停車場規劃也不對,使民眾要找車不方便;即使想要調整,卻因為得付出重大代價而打退堂鼓,後來增資都是為了要向銀行繳利息。

京華城的建築設計構想來自威京總部集團創辦人沈慶京,建築物取自「雙龍抱珠」概念,但球型商場也帶來內部動線複雜與坪效不佳的負面因素。
京華城提供

2007 年,也就是開幕後第六年,京華城的大股東,也是主辦銀行中華開發(現為凱基銀行)問沈慶京,是否考慮賣掉京華城?「我其實早就知道京華城這個理想幻滅了,他們建議的很中肯,一直賠錢下去是無底洞,且似乎也沒有路走了,但當時沒處理不是我們想要撐下去,而是因為當時容積率的問題,市政府不願意更改,我們也無法處理。

沈慶京無奈搖頭說,當年他希望成立全亞洲最大的購物中心,讓老人小孩可在其中散步,年輕人有娛樂的地方,「我是抱著要服務市民的理想,但這個理想終究幻滅。

沈慶京:底價太便宜了,京華城值 500 億元

創下史上最高底價的「京華城標售案」,最終以 372 億元由中石化標回,但先前慘遭三次流標收場,外界皆指「底價過高」就是主要關鍵,甚至部分商仲認為跌破 300 億元才有望吸引投資人進場,不過,沈慶京直言,「底價太高?底價是太便宜了,我覺得應該值 500 億元!

「我當初就跟戴德梁行說 500 億元,但我們知道 500 億賣不掉。」沈慶京進一步解釋,底價 500 億元是從容積率換算過來的,一點都不高,就算是用 500 億元取得京華城土地,無論是蓋住宅或辦公大樓,「我認為時機好就是多賺,時機不好也是少賺,絕對不可能被套牢」。

京華城4度公開標售結果,由威京集團旗下中石化標得京華城。
經濟日報

京華城自去年喊賣後,第一次標售開出全區底價 380 億元,令業界譁然,創下史上底價最高的標售案,但隨著三次皆以流標收場,京華城標售底價修正幅度並不大,就連最近一次、今年 9 月的第四度標售,底價也僅打九折落在 342 億元,而「底價過高」一說也成為業界認為標售不順利的關鍵。

只是沈慶京始終不認為底價過高,就算接連三次流標他也不灰心。他分析,第一次標售就有多組投資人有興趣,當然因為複雜的因素最後沒有出手,又或著投資人都觀望,看是不是這次流標後下次能更便宜。

如今中石化以子公司鼎越開發名義,以 372 億元將其標回,沈慶京強調,「假如這次(鼎越開發)沒出手,下一次一定被人高價搶走」。他認為,辦公室租金目前水漲船高,到時候每坪租金漲到 5,000 元,投資人開始注意到這片土地的價值時,京華城絕對不只 372 億元的價值。

從沒想過自己標回,關鍵轉折在今年 6 月

陪伴台北市民近 20 個年頭的京華城,11 月底熄燈後確定將搖身一變,未來將以頂級商辦之姿重生。不過,今年 9 月底京華城的第四次標售,中石化以子公司鼎越開發自行標回,被外界質疑左手換右手,沈慶京對此大喊冤:「實情就是我從來沒有想過自己要標回來,但現在以這個價格拿下開發商辦,對中石化股東絕對是 100% 好事。」

京華城標售案自喊賣那一刻,吸引各界目光,但回首看標售過程是峰迴路轉,京華城自去年 12 月起連吞三次流標後,第四次居然由威京集團的中石化,透過子公司以 372 億元標回。

這冥冥之中是有緣份的,或許也是無心插柳柳成蔭」,沈慶京坦言:

京華城在喊賣的那刻起,我對經營購物中心的希望是徹底幻滅,但京華城不是我一個人的,我們對小股東跟銀行團也有責任,所以當時就決定誰出高價,誰就買走,盡量去創造股東最大的利潤,從來沒有想過要自己標回。

回顧這戲劇性的標售過程,關鍵轉捩點發生今年 6 月,京華城第三次標售的前夕。沈慶京表示,第三次標售都沒開標,聯貸銀行團的主辦行凱基銀就擔心沒人投標,於是凱基銀在開標前建議,眼下商辦市場走熱,萬一京華城又再流標,乾脆中石化自己下來買開發頂級商辦。

京華城將改建商辦,每坪至少150萬元起跳,行情直逼信義計畫區水準。
京華城提供

沈慶京說,聽完建議後評估結果發現,這個方案確實可行,便開始尋找合作方,甚至找上國內某上市建商攜手合作開發商辦,只是過程又幾經轉折,雙方合作破局決定各自努力,最終就自己默默去投標。

對於外界一再質疑其正當性,沈慶京駁斥:「就是有人喜歡搧風點火,說什麼利益輸送給京華城,侵害中石化股東權益,你怎麼不想想,也有京華城股東跟我說,賣太便宜了,為什麼不能再高一點的價格。」

一邊說有損股東權益,一邊又稱低賣資產,小沈兩邊都得顧,又顯得無奈。針對自己標回重建,想要打造成頂級商辦計畫,沈慶京堅信,「這對中石化的股東當然是好事,是絕對 100% 的好事」。

京華城未來將開發成頂級辦公大樓,勢必成為台北新地標,示意圖供參考。
威京集團提供
京華城未來將開發成頂級辦公大樓,勢必成為台北新地標,示意圖供參考。
威京集團提供
京華城未來將開發成頂級辦公大樓,勢必成為台北新地標,示意圖供參考。
威京集團提供

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(本文出自經濟日報