臺北南山、CITYLINK 南港車站幕後推手！日本「三菱地所」如何崛起，打造不動產王國？

近年不動產公司崛起，日本市場除了三井不動產（Mitsui Fudosan）外，還有三菱地所（Mitsubishi Estate，是臺北南山廣場、CITYLINK 南港車站的建設規劃商）這樣的大型不動產公司。從東京車站出來看到的辦公大樓，不少都是三菱地所擁有的資產，如此龐大的企業是如何崛起的？

光一個區域，就有 118 間上市企業進駐！日本三菱地所如何打造不動產王國？

1890 年代日本明治政府因財政困難，想出售國有地來籌措資金，並鎖定當時還是一片野草的東京車站附近的丸之內區域，這塊區域因為靠近皇宮，所以建築要求也很嚴格，增加了開發難度。

在看不到特別價值，很難找到買家的狀況下，政府找上三菱集團，希望他們能買下這塊土地。後來三菱集團用 128 萬日幣把丸之內區域買下，在當時，這個金額等同東京都 3 年份的財政預算。

三菱入手丸之內區域後，朝著「建設日本的現代商業街」的方向來開發，企業跟銀行也開始進駐，陸陸續續到 1911 年，三菱總共蓋了 13 棟大樓；到 2020 年，如今要是從東京車站面向皇宮中間出口的「東京駅丸之內駅前廣場」出來，眼前的皇宮及後方東京車站所包夾的區域，北起大手町區域，中間的丸之內區域，到南邊的有樂町區域。東京商業大樓最精華的 1.5 公里路段上綿延的商業大樓，約 30% 都屬於三菱地所的資產。

丸之內商業區這些商業大樓換算成數字，包含了 102 棟商業大樓（包括建築中），而這些商業大多以出租的方式運用，光是上市公司就有約 118 家進駐，這些企業的營業額約 122 兆日幣，占日本全商業交易營業額的 8.85%，就業人數約 28 萬人。

另外，由於丸之內商業區的企業集聚數量夠，要相互拜訪、談合作的距離也便利，這也幫助建立出更綿密的商業關係。所以不少日本一流企業都會搶進這個地區，跟大公司做鄰居，讓丸之內商業區的房租在市場上非常難動搖。這個利基，也讓三菱地所每年從這些資產上滾出源源不絕的銀彈，進而轉入其它不動產相關的開發及投資。

以商場、辦公室出租為主要營收來源，疫情間營收表現如何？

像日本三菱地所這類的大型不動產公司，靠商場或辦公室的出租為主要營收來源。疫情期間，消費者不到 OUTLET、商場逛街，上班族也紛紛在家勤務，商業需求消退的情況下，這些變化是否也影響到不動產公司的收益？

三菱地所在商業不動產這塊的營業額變化，2020 年 3 月期的營業收益是 7237 億日幣，2021 年是 6724 億日幣，而 2022 年是 7606 億日幣。疫情最嚴重（2021）跟全盛時期（2020）的營業收益相比才減少 7%，而後疫情（2022）反而租金收入還多了 5%，看起來疫情對不動產的影響並沒想的嚴重。為什麼？

再往細部看，三菱地所的商業不動產又可分成辦公室事業及 OUTLET 商場事業等。辦公室事業在 2020 年的營業收益是 4066 億日幣，2021 年是 4180 億日幣，反而成長了 2%；OUTLET 商場事業在 2020 年的營業收益是 463 億日幣，2021 年是 400 億日幣，減少了 13%。

同樣是不動產事業，但疫情間，辦公室事業跟 OUTLET 商場事業呈現兩樣情，特別是 OUTLET 商場事業少的 63 億日幣，少掉的部分已經是很多家上市公司加起來的營業額了。

疫情間 OUTLET 商場的租金營業額變少，是因為來客變少，導致抽成式的營業額也變少；但同時，疫情也讓辦公區域縮小或遷移，為何收入卻不降反增？

這跟兩個因素有關：房客組成、地點。三菱地所的房客組成大部分是巨型企業，雖然受疫情影響，但還不至於會搬家，畢竟企業愈大，搬家要做的工程也愈大；更重要的因素應該就是地點了，三菱地所擁有的辦公室大樓不少落在大手町、丸之內及有樂町等黃金區，在日本，很難再找到如此大企業集中的區域，且這些黃金區域内還有新幹線、鐵道等約 28 條路線、13 個車站，交通超級便利。握有黃金地點，即使市場重新洗牌，換了新房客，房東的利益仍能維持下去。

看起來，丸之內區域已經通過疫情的考驗，三菱地所也不斷在發展這塊區域中，不少商業大樓的地下室都已經規劃成領先餐飲品牌會想進駐的複合商業空間，且各大樓的地下通道相互連接，形成商業人事的地底休憩聚落。很期待未來再訪時，能看到更多不同辦公室空間的新變化。

（本文由 商社男的外食迷宮 授權刊登、編輯）