位在日本大阪市區的麗嘉皇家酒店，緊鄰京阪電車中之島站，一旁河水靜靜流淌，是不少外國觀光客到大阪出差、旅遊的住宿選擇。這間占地逾 1.3 萬坪的飯店，過去幾十年曾接待許多皇室成員和外國政要，今年 1 月北美最大房地產投資公司之一 BentallGreenOak，傳出以至少 500 億日圓（約 115 億台幣）收購該飯店，並找來英國洲際酒店集團（InterContinental Hotels Group）負責管理營運。

BentallGreenOak 和洲際酒店集團預計花達 135 億日圓（約 31 億台幣）翻修該飯店，並在 2025 年以洲際酒店旗下高端新品牌 Vignette Collection 開幕營運。而 BentallGreenOak 也將購買總部位在大阪的皇家酒店 33% 股份，成為其最大股東。

這只是目前外資湧入日本飯店業的眾多案例之一。

跨國金融服務集團摩根史坦利（Morgan Stanley）去年也收購大阪淀屋橋的 Unizo 飯店，並交由西武王子大飯店重新整修營運，完工後將是大阪地區首家王子飯店。總部位在紐約的投資公司 KKR，今年 3 月也攜手香港房地產私募基金管理公司基滙資本，從東京地鐵暨地產集團小田急手中收購東京君悅酒店，出售價格估計為 571 億日圓（約 131.3 億台幣），可望在今年第二季前完成。

外資瘋狂湧入日本飯店業勢不可擋。房地產調研機構明晟（MSCI Real Assets）今年 3 月底統計顯示，自 2022 年 3 月至 2023 年 3 月完成的飯店投資交易，成交額逾 37 億美元（約 1133.67 億台幣）的案件中，海外買家就占了 47% ，是 2014 年以來的新高。

明晟亞洲房地產研究部門主管班傑明・周（Benjamin Chow）指出，對外資而言，相較於僅是小眾利基市場的飯店，他們更偏好投資住宅與零售業，但目前 飯店投資已占日本房地產市場的 10%，是什麼原因造就這一波投資熱潮？

日本飯店投資潮原因 1：日本旅遊業強勁復甦

第一個原因就是疫情後的報復旅遊潮。去年 10 月，日本政府恢復免簽入境旅遊以來，吸引不少遊客到日本旅遊。

根據日本國際觀光振興機構統計，去年一整年有 383.21 萬外國遊客赴日旅遊，雖然旅客總數只是 2019 年最高峰 3188.2 萬的 12%，但根據房地產服務公司 Savills 估計，今年赴日旅遊人潮將回升至 2100 萬人，對期待旅遊潮的飯店業而言，無疑是一劑強心針。而且根據日本觀光廳統計，去年第四季赴日旅遊的人均消費比 2019 年第四季要高 25%，更使旅宿業信心大振。

日本飯店投資潮原因 2：日圓走勢依舊維持低檔

外資瘋狂湧入日本飯店業，也和日圓走勢疲軟脫不了關係，受到美聯儲升息而日本依然維持負利率政策影響，日圓兑美元匯率光 2022 年一整年，累積跌幅就達到 14.5%。

「今年外資湧進日本飯店業的動能依然強勁，」班傑明・周表示，利率一直很低，而且 4 月新上任的日銀總裁植田和男應該不會有任何瘋狂舉動，投資人依然深具信心。

外界預測，植田和男可能最快會自 6 月起逐漸收緊貨幣政策。然而植田和男於 5 月 15 日的 G7 會議中表示，將繼續實施超寬鬆貨幣政策。

日本飯店投資潮原因 3：疫後飯店汰換潮

第三個原因，和疫情後日本的飯店重整潮有關。過去三年受疫情影響，飯店入住率大幅減少，使飯店集團出售資產減少虧損。例如，經營日本私營鐵路的西武控股、阪急阪神集團都出售旗下部份飯店資產，不少都在東京和大阪的市中心。

即便如此，對外資而言，要用最低價格獲得酒店並不容易，「因為潛在買家很多，就算在疫情嚴峻時，賣家也大可不必降價，」房地產服務公司 Savills 日本董事總經理金子哲也表示，只有在疫情前營運就已搖搖欲墜的飯店，才有可能用折扣價入手。

這是因為，飯店在疫情期間雖然營收探底，但飯店本身的潛在財產價值並沒有隨之下滑。以日本無敵投資公司（Invincible Investment Corp）旗下一家京都飯店為例，飯店本身的估值在 2020 年受疫情影響下跌 15%，跟平均可售客房收益（revenue per available）的下跌幅度（82%）相比，則是小巫見大巫。而無敵投資公司的股票已從 2020 年 3 月低點逐步攀升，足見投資者早看好日本飯店業的強勁復甦。

日本飯店投資潮隱憂：人才荒、能源漲價、中國廉航尚未恢復

儘管機場人潮洶湧、飯店看似供不應求，事實上，目前日本飯店入住率仍然不比疫情前，而且由於勞動力短缺，很多飯店經營者不再以高入住率為唯一目標。同時，全球能源價格飆漲，導致亞太地區的家庭愈來愈難以負擔到日本旅行的費用。

另外，疫情前（2019 年）日本一年能吸引 3188 萬人次造訪，廉價航空功不可沒，特別是中國的廉價航空。然而，疫情前搭載中國遊客飛往日本的春秋航空、烏魯木齊航空、中國聯合航空、祥鵬航空，其航線數量目前還未達 2019 年的水平，導致機票平均價格上漲，而且這趨勢在 2023 年可能難以改變，也就是說，目前的旅遊人數回溫只對日本中高檔飯店有利。

台灣飯店如何在這波投資潮中淘金？善用台式熱情、多角化合作

在這波外資搶進日本飯店的風潮中，台灣也沒缺席。例如晶華旗下的商務飯店品牌捷絲旅（Just Sleep），就在今年 3 月插旗日本大阪心齋橋。飯店所在位址前身為日本國內連鎖商旅 WBF，受到疫情影響，在 2020 年 9 月底停業。日本房地產投資開發公司 Minato Create 社長木下仁湊時常來台洽公旅遊，對晶華酒店台灣各分店印象深刻，於是在買下該物件整修後，與晶華集團簽訂管理合約，委由捷絲旅經營，開幕迄今平均住房率達 7 成，平均房價約台幣 3000 元。

另外還有傳產嘉新水泥在沖繩獨資的自營飯店品牌 Hotel Collective，2020 年 4 月開幕，雖然在全球疫情最嚴峻之際，住房率一度只剩 2%，但隨著疫後報復性旅遊潮熱度不減，目前平均住房率達成 8 成，旺季時甚至全滿。

整體而言，台灣飯店業服務細緻度雖不如日本，但若能在服務中加入日本少有的台式熱情，加上台灣企業靈活、多角化合作的操作，如引進不同餐飲、文創品牌，台灣飯店業仍有機會在這波外資投資潮中，在日本市場殺出一條血路。

資料來源：Mingtiandi、Business Wire、Japan Times、Reuters、Savills、THL