Managertoday 經理人

買房 vs 租房,哪個划算?日本會計師用 5 張表,算給你看

2020-01-22 19:32:26
Managertoday
https://bnextmedia.s3.hicloud.net.tw/image/album/2020-01/img-1577935312-72316@900.jpg
買房是件大事,要用貸款才能擁有的資產,是必須妥善評估才能做出是否購買的決定。但大多數人在決定買房前,卻很少以「會計」角度思考,而時常忽略一個巨大陷阱:

個人購買住房這件事,放到公司層面,便是建造公司大樓,或是建設工廠,是攸關公司命運的一件大事。必須貸款才能擁有的資產,在今後的幾十年內是否能夠發揮與其金額相當的作用?是必須幾經斟酌、妥善評估,才能做出是否購買的決定。可惜當情況換成家庭收支時,很多人在決定買房前,根本沒有以「會計」的角度斟酌評估。

比如有人會說,與其每個月付出高額的房租,不如貸款買房,最終能留下屬於自己的資產。誠然,如果是租屋的話,每個月都要交房租,自己最終也不會留下任何資產。而相比之下,為自己買房付房貸,最終錢就會變成房子,作為資產留在自己手中。

日出出版

尤其是結婚生子後,如果換到較大的房子住,那房租自然也會漲價造成更大的負擔。與其繼續付高額的房租,還不如買房 ── 會出現這種想法也是無可厚非。

但是,真是這樣嗎?

讓我們來算算看。假設買了一間 4500 萬日圓的公寓,短期款為 500 萬日圓,剩下的 4000 萬日圓以房貸支付。如果房貸利率是 3%,還款年限為 30 年,則最終我們需要還出大約 6072 萬日圓。每月還款金額大概是 17 萬日圓。

如果想要租與 4500 萬日圓的公寓相同等級的房子,每個月的租金大約要花 18 萬日圓(我有比較過東京近郊租金行情)。相比之下,買房每個月的花費不僅比較少,而且還清房貸後,自己手上還有了一筆不動產。這麼一算,絕對是買房子更合理。

然而,這個問題並沒有這麼單純。

首先,當購買公寓時,會產生一些 「附帶費用」。例如購屋時所產生的各種雜費,還有房屋稅、管理費、修繕公費等。假設房屋稅每年 15 萬日圓,管理費和修繕公費每月兩萬日圓,最終支付的金額如下圖 A 所示。

日出出版

要支付完房貸跟這些附帶費用,房子才實實在在變成自己的不動產。高興之餘,你或許忘記了固定資產還有個陷阱,也就是「折舊」。你手中的房屋從購買到還完貸款已經過去了 30 年,如今它怎麼可能還保有當年的 4500 萬日圓價值?

這裡隱藏著一個巨大的陷阱:還完房貸後,留在你手中的資產不可能價值 4500 萬日圓。 我們暫且假設殘值是 2000 萬日圓好了。這麼一來,這次購物的最終損益情況就如上圖 B 所示。可以看出,即便減去這個資產殘留的 2000 萬日圓,最終你支付了 6142 萬日圓的費用 [註 1]。

而另一方面,若是租屋的話又會怎樣呢?公平起見,租屋時附帶產生的各種費用,我們也來計算一下。

首先,租屋時需要額外支付押金、禮金和仲介費 [註 2]。最近雖然很多地方都不再收取這類費用,但這裡還是假設禮金是兩個月的房租,押金是兩個月的房租,仲介費是一個月的房租,首次租屋一共需要繳交 5 個月份的房租。然後每兩年續約一次,續約時需要額外支付相當於一個月房租的錢。

如此一來,租屋 30 年需要支出的金額是:

(30 年 X 12 個月)+(續約費 30 年÷2)+首次租屋時需支付的 5 個月房租=380 個月份的房租

每個月 18 萬日圓的房租,一共 380 個月,總額為 6840 萬日圓。與買房產生的費用相比較,兩者之差了 698 萬日圓。

為了方便大家理解,我們再把這筆錢換算成每月的花費來看。30 年就是 360 個月,算下來,買房每個月的花費是 17 萬日圓,而租房每月是 19 萬日圓。

日出出版

這組數字與前面那組比較起來,不覺得感覺完全不一樣嗎?這麼看來確實買房每個月能省下兩萬日圓。但藉由這樣的分析,我們也可以看出資產留下的殘值,也沒有想像中那樣保值。(延伸閱讀:買房收租金穩穩賺?「當房東像做功德」,報酬跟你想的不一樣

長期來看,還是租屋更合理

還有一個不能忘記的重點,那就是租屋比較自由,隨時都可以解約。 而相對的,貸款買房後,就會有長達數十年持續償還房貸的義務。只要你沒有把房子賣掉,那麼接下來的幾十年,你就需要認真工作,努力還款。

如果是在以往採取「終身雇用制」的企業環境,那麼的確就算是長期貸款,也能確保持續還貸不會出問題。然而現在已經是公司要求員工提前退休,或是退休前公司就倒閉的時代了。在這種環境下,長達數十年的長期貸款就有相當大的風險。

此外也要考量,隨著家庭成員的變化,我們對住房的需求也會變化。你有幾個小孩?孩子們長大了以後,現在的住房空間是否足夠?孩子們長大成人、獨立生活之後,我們又需要什麼樣的居住空間呢?

日出出版

家庭的生活方式不斷變化,購買自住房屋顯然無法應對這種變化了,不過如果租屋,就能讓你自由靈活地因應各種變化去調整。

我們再回到前面提到的租屋例子,假使住在每月租金 18 萬日圓的房子裡 15 年後,搬到一個月租金 12 萬日圓的房子裡住 10 年,最後再搬到一個月租金 10 萬日圓的地方住 5 年。先不去計算搬家所產生的費用,這樣算下來,還是租屋比較便宜。而且省下的這 456 萬日圓,可是不容小覷的一筆開銷。

日出出版

在這裡就出現了前面所提到的 「固定資產」 問題,也就是面對經濟狀況與家庭狀況的變化,不動產對此的應變調整性比較差。

從當今的會計趨勢來看,買房並不是一個明智的決定。雖然租屋的租金會略高於買房的房貸,但你隨時都能解約,隨時都能換到更適合的空間,所以租屋明顯利大於弊,風險也更小,以結果來看,花費也比較便宜。

如果換個說法來看,買房等於是犧牲資產的流動性來換取一個寬敞的家;而租屋,則是除了實際的住房價值外,還多支付了一些補貼金額,以獲得隨時可以解約的選擇。

  • 買房的金額=居住價值
  • 租房的租金=居住價值+解約時必須付出的各項費用

如果是一直租同樣大小的房子,那麼加上解約時所必須付出的一些費用後,租屋所花的金額的確會比較高一些。不過,這部分多出的花費,可以透過靈活換屋而被充分吸收,結果還是會比較便宜。

最後千萬不要忘了,買房會降低你的資產流動性,以及讓你背負龐大的風險。

[註 1] 為了方便計算,這裡省略了將未來價格折現為現值的步驟。
[註 2] 在日本租屋時,除了仲介費外,還需給房東禮金,這是不會歸還的。至於押金,可能在退租時要用於清理打掃房屋或做部分修繕使用,很多情況下也是拿不回來的。

(本文整理、摘錄自《會計思維,你的最強理財武器》,日出出版)