日前，黃仁勳在 COMPUTEX 2025 宣布輝達台灣總部落腳北投士林科技園區（下稱北士科）時，許多人認為這筆投資案象徵台灣AI戰略核心價值，孰料在數月內演變為一場橫跨商業策略、法律責任與政治口水的爭議。
北士科 T17、T18 地塊由新光人壽在 2022 年以近 44 億元之金額取得 50 年地上權。4 年後，新光人壽與輝達簽署合作意向書，擬直接移轉地上權。然而，台北市政府以缺乏法律依據為由拒絕，主張應先解約再重新設定地上權，雙方僵持數月。
避免淪為財團炒地皮幫凶，政府出售地上權可指定用途
很多人看到新聞的疑惑是：既然土地是市府的，為何不直接賣給輝達就好？何必讓新光人壽卡在中間？關鍵就在「地上權」。
「地上權」是將「土地所有權」與「土地使用權」切開的法律制度，讓地主保留土地的最終所有權，僅出售特定期限內在該土地上進行建設、使用、收益的權利。等到地上權期滿，地主就可以收回土地，重新開發。
也就是說，開發商支付「權利金」和後續的「地租」，換取這段時間內的土地使用權。期滿後必須將土地（通常連同地上的建物）歸還給政府。
相較於直接「賣斷」土地，政府出售「地上權」可以降低投資門檻、活化土地資產，也比較不會有「賤賣國產」的聲音。企業能把資本從「購地」轉到「建設」與「營運」，政府也能收取權利金，確保財政收入，期滿再次招商，實現國土永續利用。
而且，地上權只出售土地利用權，政府可以透過契約指定特定用途，例如北士科的 T17、T18 初期設定「智慧健康醫療」或「資通訊產業」，確保土地依政策計畫發展。
然而，也因為地上權人不是所有權人，使用權能否自行移轉，以及解約時價值如何估算，成為棘手難題。此例中，新光人壽想直接移轉地上權不成後，對於合意解約的要價便包含權利金、已投入成本，以及「未來 50 年可預期收益」，一度傳出107 億元的天文數字。
另一邊，台北市政府堅持「維護公共利益」，認定得標 3 年未實質開發，且雙方契約明確約定，建物必須取得使用執照後，地上權才能轉讓。因此，如果同意新光人壽直接移轉給輝達，無異是允許財團在未投入實質建設下炒地獲利，恐引發「圖利財團」爭議。因此，市府始終堅持新壽必須先解約，且補償金「應僅包含已投入成本」。
降低投資門檻可吸引民間資金，也容易削弱後續監管力道
由此可見，當地上權合約涉及政府與企業時，所要面對的是長期且高額利益的分配與平衡，雙方必須以詳細的契約文本，條列移轉、解約、用途、補償等爭點。政府除了要確保契約的明確度與可執行性，更要建立好風險預警機制，以避免承租方開發期程一再展延。
輝達北士科用地爭議的結構性問題，可追溯至 2020～2021 年間，當時市府為提升北士科招商速度，放寬 T17、T18 的標售條件：降低權利金門檻、減少使用限制、免附投資計畫書、拉長開發時程，給予開發者更高的彈性。
這些用以吸引民間資金的措施，同時也削弱市府在後續監理與履約追蹤上的力道，導致土地多年未開發。依契約，新光人壽只需在 2027 年前完成開發，並得申請延長 2 年，在取得使用執照前市府無權收回土地，形成真空。
真正讓局勢出現轉折的是台新金與新光金正式合併的「新新併」，契約明定，若地上權人因合併而消滅，須經市府書面同意，存續公司才能繼受地上權。這項條款使市府得以啟動終止程序，鬆動僵局。
對輝達而言，如今最重要的是維持中立、透明、法遵的姿態，尊重市府與新光人壽的契約程序，避免落入「施壓政府」或「特權取得土地」的政治敘事，是確保投資順利落地的關鍵。
