遠見 胡華勝
三讀通過！《平均地權條例》是什麼？自住買預售屋，也會受影響嗎？
被視為打房殺手鐧的《平均地權條例》修正案，目前已經三讀通過。至於到底何時正式實施？本次修法規定，將於總統公布修正後生效施行。至於其餘規定將等完成子法擬定後，再另報請行政院核定施行日期。但業界預估，最快今年上半年就會上路，會對台灣房產交易帶來重大衝擊，國人需要立即花時間理解。
那麼，什麼是《平均地權條例》？修正法案在修什麼？為什麼被認為是打房的殺手鐧？又有哪些人會被影響？以下是最新完整更新。至於近期都更業者見到修法內容均表抗議，讓內政部隨後火速釋疑的關鍵處，則可見修正案在修什麼的第 4 點，管制私法人購屋。
1. 《平均地權條例》是什麼？
1949 年國民政府遷台後推動一連串土地改革，如 375 減租、耕者有其田、平均地權。原名為《實施都市平均地權條例》，是土地法中的特別法，當時隨著都市土地因經濟繁榮帶動價格上漲，祭出規定地價、照價徵收、照價收買、漲價歸公等規定遏阻土地投機或壟斷。
1977 年時，擴大範圍不分地區實施，並更名為《平均地權條例》。
2. 修正案在修什麼？
《平均地權條例》修正案在 2022 年 12 月 21 日初審通過。此次修正案有 5 大重點：
1. 限制換約轉售
預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰 50 至 300 萬元。
2. 重罰炒作行為
明確規範散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數，處罰 100 至 5000 萬元，並可連續處罰。
3. 建立檢舉獎金制度
如果你發現有人炒作，歡迎檢舉。如今，民眾檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
4. 管制私法人購屋
原本私法人購屋管制並無分類，導致都更業者大力抗議，認為窒礙難行，隨後內政部火速釋疑並提出新分類。
現在最終版本為：私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2 類；其中「需經內政部許可」此類，於取得後並將受取得後 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜漸其後續變相轉作短期炒作。
關於此點，內政部並於新聞稿中補充指出，有關私法人購買住宅許可制部分，已將私法人因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法規範，將不會影響私法人未來必要的業務營運。例如近期業者最關心之推動都更危老重建部分，目前已規劃將參與都更危老或一般合建，而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形，納入「免經許可」項目，且不受 5 年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制。
另因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合之情形，雖將納入「需經內政部許可」項目，但會在子法規定提供便捷程序，以不影響現況為原則。
此外，許多業者抱怨屆時實際審查案件上將非常緩慢。內政部指出，申請案件原則也會在 7 個工作天內完成審查，讓合理的交易需求順利運行。
5. 解約申報登錄
預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於 30 日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰 3 至 15 萬元。
3. 打房的殺手鐧在此，怎麼對治預售屋槓桿玩法？
這兩年房價漲，可以說是預售房價領漲，以竹北高鐵寶佳建案為例，這兩年的房價已由每坪 3 字頭漲到 7 字頭，若以實價登錄看也落在每坪 65 至 68 萬元間。隨著預售屋成為房市飆漲主力，也帶動了週邊中古屋價格上漲，民眾存錢的速度比不上房價漲的速度，一般上班族更是買不起。
修法後，限制換約轉售及重罰炒作行為中的規範，將讓過去炒作房市，資金有限的、蹭熱度的投資客，面臨資金不足又無法轉售套利出場，無法再玩預售屋槓桿，面臨預售屋斷頭，只能被掃出場。一旦違反「限制換約轉售」，按戶棟罰款在 50 至 300 萬元，若觸及炒作行為，罰款更重，金額在 100 至 5000 萬元，還可以連續罰。
另外，管制私法人購屋，也讓管制把財富放在房地產的投資者、財富階級，當成「投資」的標的。
4. 如果我真的只是不得已因素，需要將預售屋換約轉售，有可排除在外的特殊寬容條件嗎？
若擁有屋約者：
買房簽約後受到強制執行
有重病需要長期療養
非自願失業
重大變故無力還貸款
上述四種情況下，報請縣政府後就可排除在外。
5. 又有那些人會被影響？我只想買房自住也會有衝擊？
買預售屋、新建成屋的人都會受到影響。
買預售屋的自住客自然沒有影響，但是對靠預售屋轉賣套利的投資客、炒房團、仲介、代銷來說，就是諸多限制，所以被稱做是政府打房下重手。
預售屋市場交易趨勢
根據永慶房屋統計，2022 年 12 月全台預售轉售量較 2021 年 12 月大增 41.0％，整體預售量暴增 6500 件左右。推估《平均地權條》修法，已經確實讓投機客陸續感受到壓力選擇退場，是造成這波預售屋下車潮激增的主因。
以全台七大都會區預售轉售量變化，桃園最多，增幅 77.4％，台南超過 50％，台北、台中、高雄也都有 40％ 以上的增幅。
（本文出自遠見）
