LaLaport、三井 Outlet 最大對手！台灣零售商場「沉默風暴」解析：南港 CITY LINK 幕後推手大肆進逼

近年來，台灣零售商場發生了未曾有的轉變。商場從原本只有百貨店的業種，開始走向開放空間的大型物件業種。經營業者也從主力為本土的消費零售商，到近期國外地產公司開始進入台灣市場。目前業界最活躍的國外業者，應該就屬三井不動產了。從林口到台南，再到最近的台中，三井不動產開幕的每一個新商場，總是能成為新話題。

不過日本不動產商中，除了三井不動產外還有其他業者。他們會進入台灣市場嗎？據 2022 年期發表的數字，比較有代表性的不動產公司營業額如下：

三井不動產獲利比三菱地所少，知名度卻更高！原因與不動產公司的「業務版圖」有關

從營業額來看，三井不動產確實是最高的，比三菱地所的營業額多了約日幣 7500 億。但從獲利來看，三井不動產獲利比三菱地所還少約 288 億日元。雖然三菱地所在日本也有知名度，但在台灣市場上，為什麼三菱地所比較陌生？這能從日本不動產公司的業務內容談起。

日本不動產公司的業務範圍相當廣泛，大致可分為開發、銷售、租賃、管理等。開發和管理業務，基本上在海外市場都屬於比較 B2B 或長期的案件，銷售接觸的對象也小眾，所以要透過這幾種業務擴散知名度並不容易。

相對簡單的是租賃業務，只要面積夠大、每日造訪的消費者夠多，就很容易將公司的知名度散播到市場上。而租賃業務又可分成商業設施和辦公室兩大業務。從 2021～2022 年數字來看，三井不動產和三菱地所在這兩塊業務上的版圖大不同。

CITY LINK 南港車站出自於他！日本不動產企業攻台，台灣零售商場迎接新氣象

從商業設施業務角度來看，三井不動產的規模約是三菱地所的 7 倍大。但從辦公室業務角度來看，三菱地所的規模約是三井不動產的 1.78 倍。而這兩種業務的租賃面積，領先者和追趕者的差距都來到 2000K 平方公尺以上，拉得很遠。

從規模排行結果來看，三井不動產的商業設施業務在業界內是有實力的，而三菱地所則是把主力放在辦公室租賃業務上。而因為三井不動產主攻商業設施，而商業設施的造訪來客數又比辦公室還多，所以散播知名度上的途徑會比三菱地所還多。

在台灣市場上也是如此，三井不動產在林口的一個案件當時就轟動了整個零售市場，一直到現在其他新案件的風潮仍繼續發熱中。而三菱地所也進入了台灣市場，但他們的發展方向和三井不動產不一樣，比較像是辦公室及商城的綜合型商業開發案件。CITY LINK 南港車站就是他們的作品。

隨著國外不動產公司陸續進入台灣市場，台灣不動產產業也開始有了新元素，未來將有更多不一樣的空間出現在台灣。

（本文由 商社男的外食迷宮 授權刊登、編輯）