對商場來說，品牌業績、坪效一直都是各家關注的重點。但桃園有一家在地購物中心，卻刻意在人潮最集中的樓層留下了 200 多坪，不用來招商，而是蓋劇場；又砸 8000 萬元將戶外綠地改建成公園。

它，就是台灣第一家購物中心台茂。儘管面對景氣問題、林口三井 outlet 與華泰名品城的夾擊，台茂購物中心（以下簡稱台茂）連續 3 年創下營收新高，2025 年營收達 74.9 億元，年成長 3.3%。

「有時候空間的犧牲，其實會帶來更大的效益；你不可以像百貨公司寸土寸金，處處計較坪效。」台茂董事長兼總經理苗延梅一語道出有別於傳統百貨的經營思維：相較於追求短期營收與坪效，他們更重視長期經營。

砸 8000 萬蓋 5500 坪公園，解決家庭客的「假日痛點」

這樣的思維，與它的業主背景有關。台茂自 2008 年由新加坡政府投資公司接手後，歷任業主都是資產管理公司。對資產管理者而言，購物中心不只是零售空間，而是要能提供穩定現金流、具增值潛力。

台茂長期鎖定 35～49 歲的家庭客，這群人一來消費力高，能貢獻約 46% 的業績；二來忠誠度高，「他們的小孩會長大，我跟他的關係可能長達 20 年。」苗延梅表示，有餐飲品牌二代曾跟她說，小時候在台茂 B2 運動場打球，現在有了孩子，仍會帶全家回到台茂消費。

當一般商場不斷增加品牌豐富度、追求更高坪效時，他們想的是怎麼讓這群家長「願意一來再來」。2018 年他們觀察到家庭客開始流行共融式兒童遊樂場（融入不同感官設計、大人小孩都可以玩的遊樂設施），開始規畫引進，但是對於商場經營者而言，「最難拿出來的就是空間，因為你拿出多少坪，就等於是你少賺的坪數。」

當時台茂戶外有 5500 坪綠地，原本是讓顧客休憩、觀景用，但家庭客的痛點之一，就是最怕假日沒地方讓小孩「放電」，台茂最終決定砸 8000 萬將戶外綠地改建成「台茂公園」，引進韓國及瑞典共融式遊具 ，打造兒童遊樂場、籃球場、直排輪場、圓形劇場等設施，於 2020 年開幕。

苗延梅坦言，同業其實也有腹地，但經營思維不同，考量的面向就不會相同。他們之所以認為蓋公園是值得的投資，是因為背後的「集客力」。他們也開始舉辦主題活動，例如煙火秀、假日市集、IP 見面會等，光是一場 5 分鐘的煙火秀，就能吸引約 1 萬 2000 人到場；IP 見面會單場也能帶來 1500～3000 人次，累計下來，台茂公園一年可創造約 40 萬人次來訪。

苗延梅估算，若這些人進館後平均消費 200 元，一年便可帶來約 8000 萬元營業額與 1000 萬元淨利，只要大約 8 年，就能回收投資成本。

同樣的思維也反映在台茂對其他空間的安排，傳統百貨通常會將黃金動線留給最能創造營收的專櫃，如果是物產銷售、展演空間，多半會安排在人潮較少的頂樓，但他們卻在人潮最集中、擁有運動流行品牌的B2樓層，保留了 200 坪的室內開放空間「微笑劇場」，用來舉辦展演、快閃活動與 IP 展覽。

把黃金樓層留給劇場，打造讓人久留的生活場景

會這麼做的原因是家庭客重視體驗活動，比起單純銷售商品，結合不同的體驗，能讓他們停留的時間更久，也更有到台茂來的目的性。舉例而言，2026 年全台首度展出的 1:1 樂高 F1 賽車模型，就有汽車介紹課程、闖關活動，吸引不少樂高迷前往。在引進新品牌、舉辦活動，苗延梅思考是能否把商品銷售跟活動體驗綁在一起，「購物中心不只是賣產品，它是一個生活場景。」讓商場成為顧客生活一環，他們時時想要來，顧客終身價值就被提升。

2015、2016 年桃園零售版圖產生了變化，華泰名品城、林口三井 outlet 相繼開幕，雖然 outlet 跟正價購物中心定位不同，但的確分食了客流，讓台茂的林口客群業績下滑。

苗延梅想的不是「奪回」這些客人，而是「讓核心客群從一年來 2 次變 5 次、10 次」。台茂觀察到桃園缺乏客單價約 2000 元的中高價餐飲選擇，便對 VIP 會員進行調查，發現有 7 ∼ 8 成的 VIP 吃過此類餐廳，代表這是 VIP 會員的需求，因此老乾杯、黑毛屋、阪前鐵板燒，都是桃園首次引進的餐飲。2025 年底更獨家引進島語自助餐廳，今年 1～5 月業績達成率已達 102%，為全館業績表現最佳的店家。苗延梅分析，中壢與八德區客群近年成長速度非常快，可能就是這些首家品牌產生的綜效，創造了跨區吸引力。

定期檢視商場「魅力」，整體提袋率提升至6成

觀察近 10 年台茂的改裝歷程，除了疫情期間，每一次改裝完都帶動營收成長。關鍵在於，他們調整櫃位的思維不像傳統百貨看重坪效，表現差就換，他們檢視的是商品能否持續讓台茂增加魅力，「核心定位永遠不變，就是要跟著消費市場需求改變。」舉例來說，童裝區目前業績不錯，但面對少子化的趨勢，他們在2年前就密切觀察，認為未來會逐漸減少規模，所以忍痛將空間騰出來，引進市場上正在崛起的新趨勢。

他們也因此收回 3 座電影影廳、改建室內親子樂園，讓消費者在室外室內都有遊樂區可去；以及觀察到小孩流行踢足球，就取消部分停車空間，設立首座在購物中心內的足球場，透過空間利用，給家庭客更多停留理由。

「讓顧客吃飯想到你、社交想到你、遊樂也想到你。」這就是台茂經營商場的核心，2025 年台茂會員業績占比達 77.8%，整體提袋率從剛開幕時 4 成提升到 6 成，延續改裝效益，2026 年他們預計營收達 81 億元，成長 8%，並要在 2030 年挑戰 90 億元。雖然桃園的人口正在成長，不過商場版圖也日漸競爭，未來京站、誠品生活都將在桃園不同區開幕，這裡會有什麼變化、台茂要以什麼方式站穩腳步，令人期待。

苗延梅

輔仁大學哲學系畢業，曾任職於中興百貨、先施百貨、台中老虎城等商場主管，2004 年加入台茂擔任行銷主管，2013 年升任總經理，一路參與營銷整合、軟硬體改善及改裝工程，現任台茂董事長兼總經理。

台茂購物中心

成立時間｜1999 年
營　　收｜2025 年營收 74.9 億元，連續 3 年創新高。
營運項目｜大型購物中心，經營內容涵蓋零售、餐飲、影城、台茂公園、展演空間。