許多意見領袖（KOL）或名人很喜歡以自己的「成功案例」來教人投資理財，新聞也三天兩頭就報導「某名人買房賺多少」。這些故事聽起來很勵志，但細思就會發現，裡面充滿了不合理之處（例如刻意避談修繕、管理以及稅務的成本問題），更多的還可能只是「倖存者偏差」。

但很有趣的是，他們的成功，反倒更加深了他們的過度自信。

在日本的 X 平台（推特）上，有一群人，特別喜歡以自身的成功經驗來提倡買房賺大錢。最常見的論點就是「投資塔樓是最穩賺不賠、且是最高效率也最合理的累積資產的方式」。這些族群，被戲稱為「マンクラ（Mansion Cluster）」。其意思就是「喜歡公寓大樓（投資）的群眾」。中文，就讓我暫且翻譯為「公寓大樓情報宅」吧！

投資前，仍須做好事前評估與準備

這十年來，尤其是疫情過後的這兩、三年，東京的不動產剛好搭上了強勁升值的順風車，因此他們的成功，很大程度是因為遇上了這樣的好時機。

正所謂「當風來時，連豬都會飛」。但這樣的機運，卻容易讓有些經驗以及知識不夠充足的人，誤以為自己是地產界的巴菲特。初生之犢不畏虎，目前二、三十幾歲的年輕人，從進入社會至今，尚未遇過房市反轉的局面，有些人就僅以自己短短幾年的投資經驗來鼓吹大眾投資某些特定標的。

這讓人不免懷疑，他們的拉抬，是否背後另有目的？又或者這些人其實私下跟開發商有什麼關聯？又或者這些發文的 KOL，本身就是開發商內部的人？

據他們 PO 文的描述，有些人不只買一間，還使用高槓桿買了好多間。日本的高收入族群，本身就因為高薪（「損益表」很漂亮）而擁有很高的授信額度。首先，他們使用自住型貸款購入第一間自住的房產，藉以擴張自己「資產負債表」上的資產。爾後再利用這個優勢藉以獲得更高額度、並談到更好利率的投資用貸款。

銀行在第二戶之後的投資用貸款審核時，看到他們擁有這樣每年穩定高薪的漂亮損益表、同時又擁有自住房的厚實資產負債表，當然會覺得這是優質客戶，自然很願意核貸。有些人還會成立公司法人，透過法人名義來借貸。

大開槓桿很有可能「血本無歸」

房地產上漲，這樣的操作也確實讓他們賺到了不少錢，但這也被這些成功者們解讀成賺錢是自己眼光獨到。的確沒錯！敢買也是一種勇氣，而勇氣的背後，也通常要有一定程度知識撐腰，這點我也認同。但大開槓桿買房，只要一次翻車、出現一隻黑天鵝*，就很有可能就會全部斷頭、再也站不起來，就跟他們的父執輩在泡沫時代的機遇一樣。

世界上沒有一種資產只漲不跌。

會席捲房市的風暴，也不見得就起因於不動產市場或者日本內部。在這個全球化的時代，外國發生的各種不同層面的事（例如美國升降息、中國對日政策、他國戰爭、全球疫情‧‧‧‧‧‧等），也都可能影響日本房市。

有些「公寓大樓情報宅」甚至宣稱，塔樓「流動性極高」，不用怕賣不掉。但其實這不過就是現在牛市當下的「現象」，並不是不動產（乃至於塔樓）的「本質」。還記得當年 311 地震後，灣岸地區的塔樓連續好幾個月「零成交」嗎？股票都有可能跌停無量，更何況房屋。市場上可能發生的、你所無法預期的動盪其實是常態。或許，當擦鞋童都在談論市場時，可能就是該提高警覺的時候了。正所謂「當別人貪婪時要恐懼，當別人恐懼時要貪婪」。

一項投資的成功，永遠是「實力」＋「運氣」的組合，但你永遠無法準確拆分這兩者的比例。

牛市隨便做都對，事後再用似是而非的理論包裝，就會產生嚴重的「後見之明偏誤*」，讓人誤以為一切都是自己的實力。錯把運氣部分也當實力，然後越玩越大，這才是真正致命的風險。

俗話說得好，「半瓶醋總是響叮噹」。某些網友，他們的知識以及經驗，很有可能就只是處於達克效應當中所謂的「愚昧山峰」。並不是說他們的發言沒有參考價值，而是，你必須培養獨立思考、過濾情報以及客觀審視批判的能力。

避開置產投資的「達克效應」

別人的言論適度參考即可，因為他們不會為你的錢包以及人生負責。投資是每個人自身的責任。他們並不了解你、不清楚你的目的以及風險承受能力。而你能做的，只有不斷增加自己的知識、紀律與風險管理能力，盡量把結果歸因於「可複製的實力」，而不是「一次性的運氣」。

這也是我寫這本書的宗旨，本書不給建議、不告訴你應該要買什麼、不會跟你講說買什麼產品才會賺錢，只會告訴你現在的實際狀況以及你應該要具備的，關於日本買房的知識。

短期，運氣可能主宰一切；長期，活下來、穩穩賺的，永遠是實力（知識、紀律、風險管理）。

■ 註 1：倖存者偏差是一種認知偏誤，指人們在分析問題或做出決策時，僅關注那些成功或倖存下來的事物，而忽略了那些已經失敗或消失的事物。

■ 註 2：黑天鵝效應（Black Swan）指的是不可預測、罕見，並可能產生嚴重後果的事件

■ 註 3：後見之明偏誤（hindsight bias）或稱後視偏差，指當人們得知某一事件結果後，誇大原先對這一事件的猜測的傾向，俗語稱「事後諸葛」

■ 註 4：達克效應（Dunning-Kruger Effect）是一種認知偏誤，指的是那些在某個領域能力不足的人，卻傾向於錯誤地高估自己的能力，而真正有能力的人，反而可能低估自己。簡而言之，就是「越不懂，越自信；越懂，越謙虛」

（本文摘自《我在日本有個家》，想閱文化）