疫情重創飯店業，全台掀起飯店轉手、頂讓潮，2021 年《財訊》曾報導史上最大飯店換手潮，至今飯店交易依然熱絡。根據第一太平戴維斯統計，自 2020 年疫情大爆發後，當年因為王朝大酒店 268 億元出售案，帶動交易總金額突破新高；2021 年金額雖未超越前 1 年，但總件數高達 25 件。而今年截至目前為止，累計有 6 件，總金額 82 億元。

根據《財訊》報導，第一太平戴維斯資深經理丁紋甄分析，累計自 2019 年至今的飯店交易案，以件數來看，台中市排名第一，台北市第二，高雄市第三。買方身分，則以建商買入汽車旅館、商旅作為土地庫存最為積極；而壽險業購置投資型不動產，旅館也是評估的標的之一，通常會包裹售後回租的條件，雙北市以外地區，預估投報率可達 2.8～3%。

改裝舊旅館，搶攻銀髮市場

《財訊》報導指出，值得注意的是，近來有幾個醫療機構，開始買舊商旅，例如彰基醫院、盛弘醫藥、台灣基督教門諾會醫療財團法人等。丁紋甄研判，這是因為醫療產業在疫情之下，需求提升，再加上高齡化社會布局銀髮族市場；另外，舊旅館已有現有隔間，改裝使用在時程與費用上來說，經濟效益更好。

也有投資人持續看好未來國門開放後，外籍旅客來台觀光的商機，積極布局旅館市場。包括興富發要在 3 年開 4 家飯店、元利建設在信義計畫區的四季酒店案、或是壽險機構的地上權開發案，包括富邦人壽凹子底與國泰人壽 5 月初簽約的桃園青埔高鐵站前地上權案等。

根據《財訊》報導，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛補充，旅館經營模式概分為自資自營、加盟連鎖、租賃經營、委託經營等 4 種，但簡單從物業所有權的角度來看，可分為「重資產」、「輕資產」兩大類。重資產的自資自營業者包括：王朝大酒店、國賓、福華、西華、華園、華泰、神旺等，以及連鎖加盟的大直萬豪、W Hotel；輕資產則有晶華、喜來登、寒舍艾美、艾麗、寒沐、寒居等。

黃舒衛分析，新冠疫情讓不動產投資、經營出現結構性的轉變，其中又以海嘯第一排的旅館業者轉型、調整最快。

「重資產」因負擔沉重的財務壓力、經營挑戰，又遇上政策鼓勵都更、危老重建，因此出售或活化成為企業轉型、存活的最佳出路。舉例來說，這幾年就有王朝大酒店、華園六合館、華王飯店、新竹英迪格、新竹國賓、台北富信等重大交易案，而重建案更包含馥敦南京、六福客棧、華泰王子、台北國賓、神旺危老等。

根據《財訊》報導，相對來說，「輕資產」的業者，因為缺乏龐大資產作為度過市場低谷的後盾，又有龐大租金、營運支出，再加上退場成本低，很容易就走向停業之路。然而，有人退場、市場低迷，也提供新進業者彎道加速、擴大布局的契機，好比旗下有「承攜行旅」與「雀客旅館」兩個品牌的敦謙國際以智能旅店突出重圍，一年接手 18 家飯店的經營管理。

轉變營運模式，也是一種方式。曾有休閒飯店業經驗的台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，為了節省開支，逐漸採取部分業務委外辦理，有些老飯店也不再堅持自有產權，改以售後回租的方式，活化資產，也維持品牌經營權。

富邦人壽買酒店，轉作社宅

據悉，《財訊》報導指出，有飯店開始轉作社會住宅，例如富邦人壽買下的王朝大酒店近日簽約轉作社宅，不只房屋稅、地價稅全免，能減緩經營壓力，另有修繕補助，暫時避開這波市場修正。

世邦魏理仕研究部則以飯店 3 大類分析現況，以「台北精華區旅館」來說，部分小型旅館業主可能有意出售資產，惟此類賣方對於價格抱有很高的期待值，而潛在投資人則多期望能以低於市價的行情入手，預料交易協商時間將拉長。另一方面，在新一波疫情干擾下，部分中大型旅館業者可能於租約到期時順勢終止營業，其中若是符合重建資格的旅館，部分房東將尋求與開發商合作的機會。

《財訊》報導指出，「成熟重劃區旅館」位於主要城市內成熟重劃區、基地達一定規模的汽車旅館及中小型商旅，其土地開發價值與潛力將備受投資人青睞，部分大型建商可能考慮以高於市場行情的價格購買此類型土地。

而位於國旅熱門地點的「度假型旅館」，將能吸引有意購買收益型不動產的潛在投資人。惟此類旅館房東惜售心態較為濃厚，預料買賣雙方對於成交價的預期落差大，將影響短期內成交機會。

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（本文出自《財訊》雙週刊 660 期，經授權轉載自財訊）