2018 年，良福集團成立子公司雷德曼物業，僅用 5 年時間就實現營業額破億元，2024 年更創下 100% 續約率的亮眼成績，成為近 4 年台灣物業界成長最快的企業。

物業公司主要負責管理住宅大樓或社區的運作和維護。雷德曼成立之初，便瞄準豪宅市場，延伸出包括飯店名廚到燴、造型師預約到府等服務。

最令人驚訝的是，這些成就全部來自公司唯一的業務——副總經理陳伊婷。「我的業務經營之道，是『交朋友』，不是『做生意』。」這句話，道出她如何在競爭激烈的物業管理產業中突圍而出。

十年深耕人脈，贏得第一個大案

時間回到 2019 年，剛加入雷德曼時，陳伊婷手上一個案子也沒有。然而一通來自老客戶的電話，改變了一切。

她回憶，她正式入職雷德曼前，有位以前合作的業主，來電詢問浴巾和備品品牌建議，「閒聊時才知道他有新豪宅要落成。」

陳伊婷順勢推薦了自己的物業品牌，就這樣，她順利拿下淡水指標性豪宅「大隱豐盈海」的案場。這份十年深耕的人脈，為她在新公司開啟了第一個里程碑。

聽起來理所當然的成交邏輯，背後是她花了許多力氣，所經營起來的人脈存摺。

告訴客戶「不要把預算都花在我身上」，找出兩全其美的方案

我們深究，對陳伊婷而言，什麼叫做「交朋友」，取代「做生意」？答案是，每次往來，她不以「成交」作為判斷標準，反而以能否幫上對方的忙，來衡量考慮。

陳伊婷說，有時候明明知道客戶預算不夠，或是客戶認為公司的知名度不足，拿到案子的機會微乎其微，「我就是去簡報，讓他們留下印象，以後有案子適合，就會想到我。」

她認為，要維持甚至深化人脈，也需要創造非自己不可的曝光機會，甚至做一回免費顧問都值得。

在談案子的時候，她也會先抓住主要住戶輪廓，如果大部分買家是年輕人，就可以想如何在公設做出變化，比如設立晚上小酌看運動賽事的 sport bar；如果大部分是三代同堂家庭，會提供辦兒孫生日派對的方案，「他們就會知道，我有在注意他們的需求。」

另外，她甚至會評估對方和自己合作時，對方的效益如何，是否能發揮最大效益。比如說，管委會一個月有 20 萬收入，規畫 15 萬買物業管理服務，「你要想，剩 5 萬元，他們還要存錢，另外修電梯、維修保養，他們怎麼會夠？」

陳伊婷便告訴管委會，「不要把錢都花在我們身上，」對方聽到後表示，「找了那麼多家物業，妳是第一個幫我想到未來的人。」

「成功因素是我會站在他們的角度看事情，不要硬塞簡報上的方案，而是看對方的收支狀況，和我能提供的服務，哪個可以兩全其美？」

成功拿下案子後，陳伊婷甚至每棟物業的管委會，都會親自參與。她數著自己，這 6 年間，已經和客戶一起開了 60 次年度的管委會會議，「我沒有一次缺席，甚至可以跟新的管委會，一起開會到凌晨 3 點。」

她相信，要維持客戶關係，要親力親為、不求快，就能注重每一個案子的服務品質，建立長期的合作關係；長期以往，好的服務口碑會帶來更多客戶。

小孩幾點睡、喜歡吃什麼都要知道，維持 9 成以上續約率

雷德曼目前接到的案子，大多都是成立5年內的管委會，最久的才成立 10 年，相較於其他落成 20 年以上的豪宅，會更願意接受改變，共同努力經營居住環境。

她的經營方式是，從生活中的各個層面，提升這些豪宅的住戶品質，收穫高滿意度。

豪宅客群很多是社會知名人士，首重就是安全和隱私，因此管控人員出入時就需要更謹慎。陳伊婷舉例，某間豪宅原本可以讓外送員將餐點直接送到住戶門前，她留意到部分住戶因為缺乏隱私，而決定搬離。

在取得案子後，她第一時間就購置行李車、野餐籃，讓管理人員把包裹、餐點送到住戶門前，「有些住戶不想露面，野餐籃就可以放在地板，不怕髒，也不怕味道溢散。」小地方的改善，也不會增加太多成本，也沒有因此多招人力。

在豪宅管理中，也要深諳每家住戶的生活現況。比如住戶的家庭當中有剛出生不久的嬰兒，送包裹時，必須要知道他的小孩可能 2～4 點要睡覺，所以那時候絕對不能上去按電鈴。「我要能夠極盡所能去記得每一個住戶的習慣、思維、人口數，包括小孩什麼時候出生、住戶喜歡被怎麼稱呼、喜歡吃什麼都要知道。」

站在客戶立場，是業務能力裡無可或缺的原則，包括擋下客戶吃緊的預算、提供諮詢等，陳伊婷認為，這些方法雖然不見得保證能取得業績，卻能創造高黏著度，確保每個案子做得深、做得長久。

核稿編輯：陳書榕