近期台灣百貨產業中，最受矚目的莫過於 20 日開幕的台北南港三井 LaLaport（Mitsui Shopping Park LaLaport）購物中心，周末單日人潮上看 7 萬次。回顧台灣日系連鎖商場發展，自 1987 年 SOGO、1991 年三越集團之後，便鮮少有連鎖日系百貨商場大規模進駐。

直到 2016 年，日本三井不動產（Mitsui Fudosan）旗下 MITSUI OUTLET PARK 進駐林口，才再度掀起日系百貨商場的拓點熱潮。

Lalaport、三井 Outlet⋯⋯百貨商業設施占營收不足 15%，三井不動產想什麼？

三井不動產繼林口之後，陸續於 2018 年在台中、2022 年在台南、2025 年在台北展店，未來更計畫在高雄設立台灣南端據點。如此由北至南的大規模展店，已讓不少台灣消費者將三井不動產與商業設施劃上等號。

然而，商業設施僅是三井不動產眾多事業中的一環，且從營業額來看，商業設施的營收占比甚至不到三井不動產整體收入的 15%。

先前，我曾於 〈三井到底為何一直開 Outlet？4 面向拆解日本三井「新商模」，解析背後的龐大野心〉 介紹過三井不動產的事業模式，但疫情過後，三井不動產已經啟動下一個劃時代的商業不動產計畫 — 築地地區造鎮事業。

今天，讓我們從「築地地區造鎮事業」解析三井不動產最新商業設施事業構想是什麼？

每個月燒 9 億日幣！從築地造鎮計畫，看三井不動產的野望與優勢

先更新一下目前的事業版圖，三井不動產已經不再只關注 15% 的商業設施，而是從既有整體商業實力，來承擔大規模的築地地區造鎮計畫。

毫無疑問，三井不動產是日本不動產巨擘。以 2024 年 3 月期財報來看，年度營業額高達 2.3 兆日圓，是巨型「綜合」不動產集團。

三井不動產各事業群的營業額占比分布還算平均，占比最高的 19% 是辦公大樓租賃業務，也是目前的核心業務；其次是 15% 的物業管理業務，包括停車場、大樓管理等；另有占比皆約 13% 的投資型資產業務、國內住宅業務；12% 的商場租賃業務（包括 LaLaport）；最後是 10% 的不動產建設業務。

上述 6 項目，合計占了營業額的 82%，造就了三井不動產的綜合能力，讓他們在東京都政府主辦的築地地區造鎮事業招標中，大幅領先第二名的業者，成功取得標案。

東京都築地地區造鎮事業標案，是先決定了造鎮定位，包含水、綠、歷史、世界、多元人群、交流、傳播新文化等關鍵字。競標提案必須符合這些關鍵字開發，而且不是得標就能買斷土地，而是以土地定期地上權租賃合約進行，能活用的地面積為 194,679 平方米。

估算下來，三井不動產一個月支付東京都政府的租金，高達約 9 億日幣。

為了在支付巨額租金後還能獲利，三井不動產除了置入既有事業群擅長的業務之外，還規劃了以下新時代的商業空間。從這 4 大革新，能看出未來的百貨商場，可能有哪些新氣象：

革命一：未來的商場，應該是「海陸空」串成一線？

在集客方面，三井不動產打破過去從只能從「陸地」吸引人流的概念，活用隅田川及東京灣的地理優勢，打造海、陸、空一體的交通網絡，將築地與東京各觀光景點串聯。

水上交通方面，能期待隅田川的舟船，將沿築地川新建船隻停靠碼頭，提供包租、不定期船班等多樣化利用方式，讓遊客能透過水路便捷往來。

空中交通方面，則規劃設置直升機起降場與未來可能的飛行汽車起降點，以東京臨海地區為中心，帶動周邊區域的活化。

三井不動產的想法，是在築地建立多樣的交通途徑，讓消費者有更多方法前來之外，也讓不同族群都有適合到訪的交通手段。

革命二：與地方市場策略合作，兼顧歷史文化、布局多元價格帶客群

此外，三井不動產也活用築地本身「東京食堂」的形象，將與築地市場合作，提供以日本和食為首的傳統餐飲空間，在步道兩側配置如同商店街的店鋪，營造過去築地市場的熱鬧氛圍。

同時，針對高端顧客，三井不動產將打造頂尖美食創新基地「築地 Culinary Center」，匯集最先進的飲食研究資源，並提供學習一流主廚料理哲學與經驗的機會。能預期未來的築地，將有平價、中價、高端的多元餐飲空間聚集一處。

革命三：體育場館將成為百貨標配？打造線上無法撼動的差異化優勢

上述的文化食堂，可說是三井不動產旗下目前如 LaLaport 等傳統商業設施的「升級版」。

近年來，傳統商業設施在疫情間遭受巨大衝擊，讓三井不動產更深刻體認到體育、運動、展演等真實體驗的價值。

之前我在 〈世界棒球經典賽｜日本隊最大敵人是台灣嗎？野球經濟３變化，正逐步威脅運動產業〉 曾分析過，三井不動產正積極拓展運動娛樂產業，希望透過多元的娛樂體驗，吸引顧客、創造新的營收來源。

此外，雖然數位化發展逐漸飽和，但人們仍無法透過數位方式獲得的感動與充足的五感體驗，這也將成為零售業者建立差異化優勢的關鍵之一。

三井不動產也洞悉此趨勢，多年前便開始布局體育、娛樂活動與都市建設的融合。透過收購東京巨蛋、參與東京秩父宮橄欖球場重建、打造船橋體育館等，致力於提供能創造深刻感動的實體差異化場域。

這些經營經驗，都將集結於築地地區造鎮事業，打造日本頂尖的多功能體育及展演場館。

革命四：比起廣告，改用複合場館強化集客力、媒體曝光，打造超高能見度

在築地地區造鎮事業中，三井不動產將打造一座全天候、多功能的複合式場館。該場館能容納約 2～5 萬人，除了能舉辦體育賽事、演唱會及大型展覽，更能透過可動式座位設計，靈活調整場地配置，來符合不同規模活動的需求，容納不同目的的觀眾群。

值得一提的是，職棒巨人隊母公司讀賣新聞與三井不動產同是此開發計畫的成員，因此各界推測，該場館未來可能成為巨人隊主場，強大的集客力自然不言可喻。

多元活動所帶來的媒體曝光，有望提高這個場館的能見度，也足見三井不動產深厚的實力。

最後，上述仍是築地地區造鎮事業的一部分。飯店、住宅、辦公室、醫療生化園區等也會出現在築地。能預期在開發完成後，將吸引來自世界各國的遊客。

未來的不動產開發產業，將不再侷限於硬體商業設施的建造，而是轉型為具有文化性、能創造獨特體驗的場域，成為帶領文化進化的基地，進而提升整體不動產產業的社會影響力。

看完築地的新計畫，你對三井不動產的印象，應該不再只有 LaLaport 了吧？

（本文由 商社男的外食迷宮 授權刊登、編輯）